物业管理案例集三【案例一】空调系统某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特 别是空调系统的管理服务，常常出现空调故障事故，导致业主不满， 也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以 提高中央空调管理服务水平？1.配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶 段性的岗位培训。2.建立空调系统技术档案。3.根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定 空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。4.备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制 冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。5.根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日 的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。6.进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。7.在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问 题。8.对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：（1）用电负荷的计算和供电线路的匹配；（2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑 物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影 响等内容。9.在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖 和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要 内容有：（1）对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；（2）清理各管道内的灰尘；（3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；（4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；（5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质 是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。10. 定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调 系统保持在最佳运行状态。注意事项1. 空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和 耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。 常用的几种节能措施有：（1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷 区别对待。是空调节能的重要手段；（2）保证和加强相关管道的保温；（3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；（4）保证冷媒液的恰当用量；(5) 冷凝水的回收等。2.空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业 的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等...
