商品房买卖合同纠纷案认定解析VIP免费

第1页共7页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制商品房买卖合同纠纷案认定解析本文商品房买卖合同纠纷案认定解析的文章由我细心为您整理,盼望这篇商品房买卖合同纠纷案认定解析合同范本可以帮到大家。商品房买卖合同纠纷案认定解析范X一、案情王X与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同商定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王X依约支付了商定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王X使用，未办理产权登记手续。另王X又与李X签订了一份买卖合同，商定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李X。但后因此房价格上涨，王X拒不办理产权登记手续且主见其与李X的买卖合同无效，李X因之诉至法院。二、分歧本案审理中首要的一点是认定王X与李XX买卖合同的效力如何，对此有三种看法。第一种看法认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《____市房地产管理法》无产权房第2页共7页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制屋不得买卖的禁止性规定。其次种看法认为合同效力待定，理由为：王XX取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。第三种看法认为合同有效，理由为：王X将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。三、评析审理本案的第一关键在于对认定李X与王X间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧看法，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王X与李X的买卖合同是否违反法律的强制性规定；王X将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分；假如上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何；假如上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：1、《____市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款。《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因第3页共7页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王X认为依据《____市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李X所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必定代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款；第二、《____市房地产管理法》是________年颁布的法律，此法的颁布带有深厚的行政管理颜色，在立法技术上多用“不得”等字样来表达便利行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；第三、从《合同法》鼓舞交易的原则动身，对实践中如王X与李XX类似的买卖合同都认第4页共7页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围；第四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋全部权人也可能成为房屋的.出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《____市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。2、王X转让商品房的行为是否是无权处分。无权处分是指无处分权人处分他人财产并与相对人订立转让财产的合同。（王XX法159页）无权处分中的“处分”主要是指处分财产全部权或债权的行为。因此，推断王X的行为是否是无权处分就要看王X对商品房是否享有财产全部权或者是债权。本案中，因房地产开发公司履行合同，将商品房交付王X使用，王X因此获得了对商品房的直接占有，占有是全部权的重要权能之一，王X对商品房的实际占有使得王X对商品房有管领和支配的权力。但由于我国民法实行的是不动产变动登记主义，不动第5页共7页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制产全部权的转移以登记为标志，因此，王X取得的是一个欠缺登记要件的不充分的全部权。综上，我们认为，王X转让商品房给李X的行为是有权处分，不是无权处分，故而本案讼争的买卖合同不应当认定为效力待定。3、王X的有权处分是否是债权转让。债权让与的概念指，在...