从保定房契看不动产交易价格从保定房契看不动产交易价格 摘 要：依据河北保定房契，对近代房屋买卖价格的真实性进行分析，作者认为，房屋交易制度保证了契约记载房屋价格的真实性，也就是说官府的“法律”和民间的“习惯法”一起佐证了房屋价格的真实性。 关键词：保定；房契；不动产交易；价格 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2025）05-0080-02 杜恂诚先生在其论文中就上海道契中所反映的房价提出了质疑，认为上海房契在交易过程中，中人与买主私下串通，少报契价，目的是少交契税。这种现象在清代末期以牙行为不动产交易机构的过程中，一度比较盛行，确实出现了少报房价的现象。 一、虚报房价的可能性 房屋交易价格的虚报，主要来自于买主，因为买主承担着中人费用、契税、印花税、契纸费、注册费、教育附加等还得支付勘测费。这些费用占总交易的比例通常为 15%左右。以民国三十四年曹凤山卖房契为例说明。 从下表来看，在所有的税费中，分两种，一种是不变费用，即每笔交易的费用是规定的，不随交易额的大小而发生变化，是手续费和契纸工本费，分别是 1 500 元和 200 元。另一种是可变费用，即税率是固定的，但税额是根据买价发生变化的。总体而言，一笔房屋交易各种税费支出占卖价的 15%左右，税负是相当沉重的。税负的沉重和制度的不健全，为虚报房价提供了可能。 二、契约房价真实性分析 清政府对牙行的管理比较松散，没有在管辖地域上做出严格划定，保定城内的所有牙行可以在任意地方对不动产交易进行管理。为了增加收益，牙行之间互相竞争，牙人个人中饱私囊，增加自己收入。这种现象是有的，但毕竟是少数。并不能因此否定契约价格的真实性。 一从交易程序来看。草契由卖契人填写，卖契人不识字时，由经手承办人或代笔人填写，详细写出卖契人姓名、来源（祖遗、自置）、坐落、房间类型、朝向、间数、面积及附属物（包括树、井、厕所、连枷、石磨等）、中人姓名、交易单位、交易价格。卖契人不会主动或者随意少写交易价格，以便给买主讨价还价寻找机会和可能，从而引起事后纠纷。 二是从《汇编》看，保定不动产交易契约中，没有“绝卖”或“杜卖”字样，仅有“永为业”。虚报房价对买主是受益的，但对卖主和中人来说并不一定是受益的。从保定一份推让契约看，卖契人先后经过四次推契找价。就卖主来说，他每次找契要以上次契约价格为基础进行找价。假如契约价格是虚报的，找价就失去依据。卖主...
