Word文档商品房买卖合同中定金条款陷阱一、定金的性质购房者与开发商签订了一份认购协议书，该协议书商定了房屋面积、价格等合同内容。购房者以定金的形式缴付了一部分款项,并商定七日后双方签订正式预售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。七日后，双方在签订正式合同时，购房者发觉开发商的小区规划与签订认购书时知晓的状况不全都，经协商不能最终达成购房协议，购房者要求开发商退还已缴付的定金，但开发商认为是购房者不履行购买义务，而拒绝退还定金。分析本案有两种不同观点，一种观点认为开发商不应返还定金，由于这是由定金的性质打算的。定金分为五类，一类是立商定金，它指为保证正式订立合同而交付的定金。二类是成商定金，它指以交付定金为合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付则合同不能成立。三类是证商定金，此种定金是证明合同成立的证据，即定金的交付则证明合同成立。四类是违商定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方有权没收其定金而不予返还;而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。五类是解商定金，这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丢失定金为代价而1Word文档解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。在本案中，购房人交付的定金属于立商定金，其法律效果是保证双方订立合同。依据《担保法》司法解释第一百一十五条关于立商定金的规定，当事人商定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。故本案中购房人拒绝订立合同，则无权要求返还定金。其次种观点认为开发商应当返还定金，由于定金罚则的适用需要具备条件，在不具备条件的前提下，应当返还定金。即前提条件为必需双方存在过错。在我国司法实践中多理解为，当事人不履行合同，条件即具备。而其它各国民法规定，只有在不履行合同方有过错时，才适用定金罚则。当事人双方非因其过错导致合同不能履行的，不适用定金罚则。如《德国民法典》第338条第1款规定，“因可归责于付定金的当事人的事由致其负担的给付不能时或者契约因付定金人的过失而撤销时，受定金人有权保留定金。”我国台湾现行民法第249条第4款规定，“契约因不行归责于双方当事人之事由，致不能履行时，定金应返还之”。为了适应各国及社会进展趋势，我国《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不行归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故认为，在本案中，认购协议书中商定的是双方应于七日后协商签订合同。其核心内容是购房者前往开发商处与开发商2Word文档协商合同的详细事宜。由于在协商过程中，存在分歧，达不成协议，并非任何一方的过错，故不应适用定金罚则。笔者认为第一种观点忽视了立商定金适用的前提条件，并非不签订合同就违反了定金罚则。在双方无过错的状况下，可以不适用定金罚则。其次种观点忽视了开发商的过错。故不赞成上述两种观点。笔者也主见开发商应当返还定金，其缘由是购房者在签订认购协议书时已了解到相应的小区规划设施，而在签订正式预售房合同时，开发商对此却不予认可。购房者是基于信任开发商所述的详细状况才情愿缴纳定金，购买开发商的房屋。但由于开发商缺乏最基本的诚信，将小区规划任意更改，从而导致购房者不情愿购房。依据《民法通则》中的诚恳信用原则，由于开发商的不诚信，违反了民事行为中的帝王原则即诚恳信用，应担当缔约过失责任，应当返还购房人的定金。又依据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。假如开发商不根据相应的说明履行义务，则存在对购房者的欺诈。根据《合同法》的规定，欺诈行为是一种可以撤销的行为，故购房者完全可以基于欺诈而要求撤销定金合同，开发商应当返还定金。二、定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的缘由...
