物业服务合同法律性质及法律的适用_物业经理人 物业效劳合同法律性质及法律的适用 物业效劳纠纷具有多发性、群体性、法律关系简单性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的出名合同类型中并无物业效劳合同，很多物业效劳合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业效劳合同的法律性质及法律适用存在争议。 物业效劳合同的法律性质 对于物业效劳合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业效劳合同属于托付合同，在物业效劳合同关系中，业主处于托付人的地位，而物业效劳企业处于受托人的地位。其次种观点认为，物业效劳合同属于劳务合同，物业效劳合同是完成工作(供应劳务)的合同，业主是雇主，物业效劳企业是劳务的供应者。第三种观点认为，物业效劳合同商定物业效劳企业供应肯定的效劳，对小区物业进展治理，是一种承揽合同。笔者认为： 第一种观点难以成立。首先，托付合同中受托人在托付合同范围内所获得的法律后果归属于托付人，而在物业效劳合同中，业主不用为物业效劳企业的物业效劳行为担当民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当根据托付人的指示处理托付事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业效劳企业的物业效劳活动中，业主只有监视权，而没有干预和指挥权，物业效劳企业也没有听从业主指示的忠实义务。 其次种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其供应的劳务是自然人通过自己的技能和阅历完成雇主所要求的任务，而物业效劳合同的受雇人即物业效劳企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的治理效劳力量供应物业效劳。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业效劳合同的受托人在完成物业效劳过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在详细事务上不必听命于业主的支配。 第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人供应的劳务表现为肯定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业效劳合同中，物业效劳企业履行义务的结果，详细表达在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业效劳企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监视、随时检查，而不是对合同履行的最终成果的检查。 综上分析，物业效劳合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区分，在现行...
