房地产企业破产重整中如何行使商品房买卖合同的解除权一、我国《破产法》的解除权规定及理解（一）破产解除权的立法目的及理论基础在破产程序开始后，不论是破产重整还是直接清算，在第一次债权人会议开始前有一段时间（一般在2至4个月之间），对于生产性企业、经营性企业通常需要继续经营维持一定的现金流，保持职工群体稳定，特别是对于房地产开发企业而言，继续进行施工建设对于接下来可能要推进的重整至关重要。基于此，《破产法》第25条、第26条赋予了管理人在第一次债权人会议召开前向法院申请继续营业的权利。管理人若决定继续营业，为维护企业经营的稳定性通常会在原有合同范围内继续履行；但是，若管理人经审核后发现继续履行原合同可能会给企业造成不可逆的损害或者不利于破产企业财产保值增值的目的，其则又会倾向于不履行原合同。此为管理人面临的“进退困境”。此一困境下，又区分两种不同情形。其一，在破产程序开始时破产企业与合同相对人中只有一方未履行完毕；其二，在破产程序开始时破产企业和合同相对人均未履行完毕。对于上述第一种情形，可以根据《破产法》关于破产财产和破产债权的一般性规定进行认定，对于一方已经履行完毕的合同的解除权与否，应当受《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同解除规定的约束。但是对于第二种情形，在适用《破产法》的一般规定时将会遇到如下“胶着状态”：一方面，若管理人要求合同相对人继续履行合同，在管理人同时履行合同之前，合同相对人有权根据《合同法》第67条规定行使同时履行抗辩权；另一方面，若合同相对人要求管理人继续履行合同，管理人亦有权以《破产法》第16条规定的破产程序禁止向个别债权人清偿债务为由拒绝履行。即使合同相对人原本承担先履行义务，其仍有权以债务人破产为由行使不安抗辩权要求管理人提供适当担保，而管理人则无法在破产程序内向合同相对人提供任何担保。为化解此一“胶着状态”，我国《破产法》设置了第18条的破产解除权规定，赋予管理人对于双方均未履行完毕合同继续履行或者解除合同的选择权。破产解除权最为重要的理论基础和指导原则是破产企业财产保值增值原则，又称为债务人财产保值增值原则。债务人财产保值增值原则是指破产立法和实施中需要以债务人财产保值增值为目标，以尽可能增加债务人财产的范围和价值的方式设计破产立法，并在合法性框架下以此为原则实施破产法。有学者将债务人财产保值增值原则称为破产法生命力的源泉，直接关系到破产法的自身生存问题。相应地《破产法》第53条也体现了破产企业财产保值增值原则，该条规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的请求权申报债权”。《破产法》对破产解除权的立法规定遵循破产企业财产保值增值原则，同样，管理人在履行职责时，特别是依照《破产法》第18条决定是否继续履行合同时的现实考量因素也主要是企业财产保值增值目标。（二）破产解除权的内涵界定第一，较之于传统解除权：破产解除权为特殊解除权。《破产法》第18条赋予管理人在破产申请受理后对破产企业待履行合同的法定解除权。该权利可以作为的方式行使，也可以不作为的方式行使；即管理人以通知合同相对人的方式解除合同，也可以在破产申请受理之日起二个月内不进行通知或在收到合同相对方催告之日起三十日内不答复的方式达到解除合同的效果。这点与《合同法》上的解除合同以通知到达对方当事人为生效要件的立法例不同。《合同法》中的解除权包括第93条约定解除权和第94条法定解除权，而管理人的破产解除权，系独立于这两种解除权之外的一种特殊的法定解除权。《破产法》较《合同法》属于特别法，具有优先适用的效力。合同相对人不得援引《合同法》上之理由对抗破产法上的解除权。《合同法》第94条规定的法定解除权之情形不包括破产解除权。第二，较之于传统解除权：破产解除权原则上不具有溯及力。对于破产解除权是否具有溯及力，存在一定争议。其实学界对合同法上的解除权是否具有溯及力也是有一定争议的。有观点认为，合同解除有溯及力，易导致严重的逻辑矛盾—既然解除已经溯及消灭了合同关系，那就必...
