2000年广州某项目策划全案

2000 年广州某项目策划全案二零零零年十一月目 录第一部分 项目区域市场分析2~11一、 天河区市场情况分析2~4二、 区域市场分析5~11第二部分 项目价格评估及部署12~17一、 项目价格评估13~14二、 项目价格部署15三、 项目资金回笼预测15~17第三部分 项目初期销售进度与安排18~38一、 园林概述18二、 项目前期推广计划安排表18三、 筹备铺垫期部署19~23四、 预热内部认购期24~33五、 首次大型展销期部署34~38第四部分 项目设施及包装建议39~42一、 展销中心的功能设置和布局39二、 现场包装40三、 示范单位41四、 住客大堂41五、 塔楼住宅平面42六、 住客会所42第五部分 项目定位及目标客户群分析43~45一、 项目定位43~44二、 目标客户群分析44~45第一部分 项目区域市场分析一、 天河区市场情况分析1.供求关系分析2000 年 1~9 月，天河区高层住宅共批出 167.6 万 m2，成交则有169.1 万 m2，成交量与批出量基本持平，但从总体上分析，天河区高层住宅的供应量较大，供大于求的情况仍相当严重。表 1：天河区高层住宅供求情况时间预售批出量（m2）成交量（m2）2000年1月40,52980,5522000年2月163,62851,1792000年3月29,68371,9922000年4月98,07784,0812000年5月31,66966,9272000年6月89,37883,9602000年7月99,05974,1412000年8月186,75258,0352000年9月89,303150,995总计1,675,7591,690,9552.天河区的价格走势1999 年 9 月~2000 年 9 月，天河区高层住宅的成交价格形成稳中趋降的态势，整体处于调整期。其中 2000 年 9 月与 1999 年同期相比，价格下降 346 元/m2，下降了 5.9%。表 3：天河区高层住宅成交价格走势时间成交价格（元/m2）1999年9月5,9121999年10月5,5611999年11月5,5651999年12月5,9912000年1月6,0962000年2月5,9892000年3月5,2832000年4月5,6992000年5月5,2292000年6月6,0642000年7月5,9822000年8月5,9382000年9月5,566区域市场分析本项目所在的天河北路段是天河北楼市竞争最激烈的地段，在短短的 300m 的路两旁矗立着金田花园、龙口花园、帝景苑、芳草园、金海花园、华标广场及天麟第等接近 10 个在售的楼盘，在售面积将近40 万 m2。深化分析对手项目的包装特点和销售情况，对本项目的寻求正确的定位和适当的包装有莫大帮助。下面仅选择紧邻本项目的芳草园、华标广场及帝景苑作较深化的分析。1.周边项目资料明细分析1)芳草园本项目与芳草园属同一地块，在规划上有许多资源是共...