物业服务方在物业服务合同中的履行抗辩权研究摘要：物业服务合同中，当事人经常以对方未履行合同义务为由为由行使抗辩权。因物业服务合同的特殊性，抗辩权的行使会带来相应的弊端，如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、甚至对业主带来财产和人身损害等。最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。但对于物业公司方如何行使抗辩权缺乏必要的规范。对于单个业主或少数业主未按约缴纳物业费时，物业公司无权行使履行抗辩，但在未缴费业主数量达成一定程度时，应认定物业公司方有权行使履行抗辩，以期能平衡双方的利益。关键词:物业服务合同；固有继续性合同；履行抗辩权的行使；伴随着住房货币化、商品化模式的进程，物业服务作为一种新型的公共服务模式得以蓬勃发展。与此同时，与物业服务蓬勃发展形成强烈反着的是，物业服务质量差、物业服务纠纷不断已成为比较突出的社会问题。当前，物业服务合同纠纷多发，其本质上就是物业管理费的缴纳范围及是否缴纳与服务范围、服务质量、服务风险的对抗关系。1从实践来看，当事人特别是物业服务方如何在合同履行中具体行使履行抗辩权，相应的法律法规没有明确规定。为防止当事人随意行使履行抗辩权，有必要对物业服务方如何行使履行抗辩权进行相应地探讨。1福建省高级人民法院民一庭：《城市住宅小区物业管理纠纷的法律问题及处理原则之研究》，《民事审判指导与参考》，2003年第2卷，第96页。一、问题的提出（一）案情友朋公司系一家物业服务公司，其与从事房地产开发的同人公司签订了《前期物业管理合同》，由友朋公司向同人公司开发的某物业提供前期物业服务。后创丰公司进驻该物业办公，并于2007年9月30日与友朋公司签订《同人花园前期物业服务协议》，协议约定友朋公司提供相应物业和保安服务；物业管理服务费用半年一缴，交纳时间为每半年的第一个月10日前。协议签订后，创丰公司按协议约定缴纳了2007、2008年度的物业管理费，但未能在2009年1月10日前及时交纳2009年上半年的物业服务费。2009年1月25日凌晨，创丰公司营业房失窃，大量财物被盗。创丰公司认为友朋公司没有履行合同约定的保安义务，应当赔偿其经济损失，经与友朋公司协商未果，遂诉至法院。（二）裁判要旨法院审理后认为，依据双方所签订的前期物业服务协议的约定，友朋公司具有保障涉案营业房的业主与物业使用人财产与人身安全进行巡视的义务，该义务不仅意味着被告具有设置合理的巡逻路线与巡逻时间进行巡视的义务，并且，还具有对巡视过程中发现的盗窃行为进行制止，以及对可疑人员与迹象进行及时询查的义务，以确保业主与物业使用人的人身与财产安全。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。由于依据双方签订的前期物业服务协议，涉案营业房的业主方具有先行交纳物业服务费用的义务。据此，当业主一方没有履行交纳物业服务费的义务时，被告作为后履行义务方可以行使先履行抗辩权，拒绝向涉案营业房的业主与物业使用人履行相关义务。虽然，被告的巡逻人员于盗窃案件案发当时，应当发现盗窃分子在行窃期间将白色面包停靠在涉案营业房门外的情形，继而推知涉案营业房遭窃的事实，但是，由于业主方未于2009年1月10日前及时交纳2009年上半年的物业服务费，因此，被告据此可拒绝履行保安义务，并无需赔偿原告因失窃所遭受的经济损失。因此判决驳回创丰公司的诉讼请求。（三）本案的主要法律问题实践中，业主往往以物业管理企业提供的服务项目和质量标准与物业服务合同约定存在差距或物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等为由，拒绝履行缴费义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。相应地，物业服务方为对抗业主的拒付行为，特别是迟延缴费行为也会主张抗辩权，采取对欠费业主停止供应或限时供应水电...
