中小城市政府地价拍卖地价测算分析

xx 地块地价测算情况一、地块基本情况地块名称xx 地块地块位置xx 大道以东，xx 以北、xx 以南。面 积规划用地面积 34100㎡，土地出让面积 34060.93㎡规划建筑面积 36570㎡规划指标用途二类居住用地主体建筑物性质住宅 附属建筑物性质按规划设计条件建设配套设施容积率≤1.2建筑密度≤8.5%建筑限高≤18 层，≤54 米绿地率≥70%,结合地形、建筑山墙进行垂直绿化日照间距系数1.3其 它退 xx 大道 15 米作为集中绿地，退东南侧山体应满足消防、山体稳定及防火要求，建筑退用地边界除满足日照、消防、卫生要求外且不小于 4 米。配套工程1、幼儿园用地面积 3700㎡，9 个班，建筑面积 2100 ㎡。2、地下室建筑面积 12980㎡。3、其它配套用房建筑面积 650㎡。4、政府回购 10%作为经济适用房，价格多层 1500 元/M2，高层 2000 元/M2；具体详见规划设计条件分析报告二、地价测算（一）方案一1、开发建设周期：根据目前现场情况和可行性分析，本项目规划建筑面积 53900㎡，分期开发，全部建设竣工加上前期准备时间，整个开发建设周期设定为三年，土地取得后即可动工，现场拆迁部分建设期同步完成，全部建完后售罄2、销售平均价格根据对目前该区域商品房销售市场行情的调查，其周边某项目商品房销售均价约 5500 元-6000 元/㎡，考虑到该位置的地理优势，住宅人气营造和预期、预测该住宅区建成对外销售均价可达 6000 元/㎡； 3、估价过程（按假设开发法估算）（一）建安工程总成本费用基本情况说明（1）由于该地块最大建筑密度为 8.5%，经测算，可建 7 栋建筑平均层数为 18 层，即表明平面布局应以高层为主，根据我们对已有同类物业建造成本费用调查，结合当前市场行情，未来该项目定位及价格走势，高层单体建安成本 1470 元/㎡，幼儿园 860 元/㎡，因此确定其综合客观平均建设安装工程成本为[860×2100＋1470×51800]÷34350≈2269.3 元/㎡。（2）前期工程费前期工程费用见附表一，比较同类物业基本情况，折算 112 元/㎡确定(比照某项目)。（3）基础设施费考虑到项目规模因素影响，比较相类似物业情况，折算按 200 元/㎡确定。（4）开发间接费用：折算按 30 元/㎡考虑，基本内容见附表二。（5）销售税费估计为售价 5.5%。（6）营销费用估计为售价 1.5%（含房地产交易手续费、营销推广、销售费用等）。（7）贷款利率：根据央行最近调整利率，三年期贷款年利率为 7.56%，考虑融资成本折算按9.2%确定.地价...