从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测 鄂尔多斯是一座因煤而兴的新兴城市，近 10 余年来，靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富。但 2025 年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市出现房价暴跌现象。通过对该市房价暴跌现象的原因分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行了讨论，旨在为城市房地产市场走势和投资决策提供警示。 鄂尔多斯房价变化城市房价泡沫监测 内蒙古鄂尔多斯市是一座因煤而兴的新兴城市。近 10 余年来，该市靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富，房地产业在 5 年时间内打造出了耗资千亿元的康巴什新区。然而，由于各种原因，康巴什楼市即使房价从起初的均价 10000 元/平方米暴跌至现在 3000 多元，购房者依旧稀缺。本文通过对该市房价暴跌现象原因的分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行探究。 1 房价泡沫与房价波动之间的关系 所谓房产泡沫，学者界一般将其定义为实际房价对基础性房价的偏离，是一种价格对价值的正常性波动偏离。但房价泡沫实质上是一种特别情况的房价异常性波动，这种波动在动力机制和本质属性上，与价值规律中所讲的商品价格围绕价值的上下波动有着显著的差别。差别主要表现在： 1.1 偏离原因与偏离量的差别 在偏离原因上，实质的泡沫是指房价因投机预期之外的各种原因，而产生的偏离其真实价值的部分，是一种非正常波动，即偏离真实价值的部分并不都是泡沫；而投机预期之内产生的价格波动，则是价格对价值的正常背离，属于正常性波动。在偏离量上，投机预期产生的异常的价格偏离价值的部分不会太大，即偏离程度小；而非投机预期产生的价格偏离价值的部分往往较大，及偏离程度大。举个例子，就像脸盆中的水，水的正常波动出现的水位高低始终围绕着实际水量的多少而波动，但由肥皂形成的泡沫并不在实际水量正常的波动范围之内，这种泡沫对水的偏离程度往往非常之大。因此，真正的房价泡沫应该是实际房价偏离价值的部分扣除房价正常波动偏离价值部分之后的余额部分。 1.2 动力机制和表现方式的不同 根据价值规律理论可知，房产市场供需余缺的变动与价格机制的作用，是房价正常波动动力机制的根源。当余缺大于零时，表明市场供给大于需求，房价就会降低；当余缺小于零时，表明市场供给小于需求，房价就会上升。在价格机制方面，随着市场的繁荣与萎缩，开发商的市场价格预期偏差往往会变大。比如，当市...
