Xx 地产项目前期策划一、 项目简介火车站项目占地 9.32 亩，约 6000 多平方，临近火车站和上海华联超市，其中南北宽为 60 多米，东西长为 80 多米，附近主要是居民区、医院和学校，周边的商铺主要是经营电子游戏机、电玩、大排挡、百货等，作为火车站站前的黄金地段，周边辐射的居民大概在每天 20 万人左右（包括火车站的流动人口），假如能够将此项目开发为一专业的市场，有效地吸引来往客流与人群的眼球，将会产生巨大的影响力与经济效果。二、项目开发思路对于火车站项目的开发，根据开发商的思路，将其定位为以电子、电玩为核心的专业市场是可行的，只要是按专业和规模市场建设的思路，即使以电子、电玩专业市场的定位在操作过程中出现障碍，没有形成规模，也可以围绕目标群体的吃穿来开发，如专卖店、便当店、品牌店等等，可以动态地灵活调整，店铺的销售基本没有任何风险。假如用 SWOT 对此进行分析，我们会发现该地段的优势与劣势、存在的机会与威胁：1、S（优势）。区位优势明显，地理位置交通方便，离火车站近，大概有 10 路左右的公交车从此经过，周边居住的人群数量大，每天的流动人口多。2、W（劣势）。项目盘子小了点，在开发过程中可能有人防方面的要求。3、O（机会）。开发为专业的市场，能够得到政策的优惠，同时，随着 xx 市场经济的进一步进展，高校的扩招和大学城的进一步扩大，假如形成特色的专业市场，具有巨大的商机。4、T（威胁）。对于专业市场的选择，可能会有政策项目限制，可能会面临来自新城区以后进展的竞争。另一方面，根据我们的调查与分析，将此处定位为其他专业市场，可行性都不大，如在光彩大市场已形成了许多专业的市场，同时，根据开发商经营服装与鞋的经验可知，也不适合开发为服装和鞋类市场。既要快速变现，又要形成专业市场的概念，我们认为应该走差异化路线，结合区位优势和固有的资源，一方面是 xx 地区近 10万大中专学生为这个专业的市场进展带来了商机，另一方面巨大和快速的人流，适合这个项目的市场应该为专业的电子市场和电玩市场，将其定位为皖北地区的电子与电玩类产品集散地。三、项目方案的设想本项目地块形状成长方形，南北宽为 60 多米，东西长为 80 多米，根据基地的形状，利于规划与设计。为了快速回收资金和有效形成规模，我们认为可以将这个专业市场开发为三排的“街中街”形式，地上两层为批发与零售市场，经过我们的简单策划，这样用于商业的营业面积有近 6...
