城市运营商拿地策略实例分析一、讨论背景 随着国家土地供应政策的转变，通过拍卖方式拿地成为开发商猎取开发用地的主要途径。旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参加旧城改造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参加竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特别，也具有一定的代表性，值得讨论。 二、讨论目的 通过对实际案例的分析为城市运营商参加土地拍卖的决策提供一种科学的分析方法。 三、实际案例分析 某开发商以城市运营商的身份承担了成都某郊县的旧城改造工作，并与当地政府达成了协议：整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府根据一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费。对于运营商来说，需要解决的核心问题是如何实现项目收益最大化，具体来说就是房地产开发企业是单纯扮演政府运营商角色，通过土地整理从一级市场猎取增值收益，还是既当政府运营商，又当开发商，从土地一级市场和土地二级市场猎取双重收益。要解决上述问题，关键是要准确评估出项目地块的最大开发价值和保守开发价值，从而比较准确地把握地块的拍卖价格变动范围，在竞拍中占据主动，作出正确的决策，使企业的利益最大化。 准确评估出项目地块的最大开发价值和保守开发价值，必须建立在对目前市场、产品和目标客户深化分析的基础上，并对未来两三年项目开发周期内当地房地产进展走势给予合理和科学的预期分析。我们对该案例的分析框架如下所示： 通过对房地产市场分析、地块条件分析和目标客户分析，我们将该项目可能采纳的建筑产品分为两类：1、普通多层；2、普通多层+小高层。 在确定可能的建筑产品之后，对土地价格、产品销售估价和收益作动态比较分析。由于有 3 个变量，为便于比较分析，将其中一个变量固定，看其他两个变量的相互关系和变化规律。我们重点分析了土地价格固定，产品销售估价和收益的变动关系以及产品销售估价固定，土地价格和收益的变动关系，并进行了计算列表分析如下： (一)多层产品的土地价格和收益动态分析 （1）销售均价固定，地价与收益的变动关系分析 技术经济指标 容积率：1.6 说明：该容积率是高品质多层产品的合理容积率，假如按容积率 1.8 来测算，土地利用率会提高，但会牺牲居...
