基于 BT 与 REITs 的公共租赁房融资模式的探讨基于 BT 与 REITs 的公共租赁房融资模式的探讨 摘 要：保障性安居工程既是政府调控房地产市场的重要杠杆，又是切实改善百姓居住条件的民生工程。业内人士普遍认为，落实“资金”和“土地”是保障性安居工程建设两大难题，相较于土地问题，资金问题解决难度更大，而从保障性住房的组成结构分析，融资的难点正在于公租房建设。由于经济适用房和两限房以出售为保障方式，回收前期投资较快，因而开发商的积极性较高，融资也相对便利。相比之下，公共租赁房属于出租型，不仅投资期长，而且回报率低。因此，创新投融资渠道、吸引民间资金参建公共租赁房势在必行。 关键词：公共租赁房；BT ；REITs；融资模式 中图分类号：F407.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2025）14-0005-02 一、BT 与 REITs 融资模式的可行性分析 BT 模式（Build-Transfer 的缩写，即建设―移交模式），指政府或其授权的单位作为 BT 模式项目发起人，经过法定程序选择具有一定经济实力和社会信誉的拟建的基础设施或公用事业项目的 BT 模式项目主办人，并由选定的项目主办人垫付项目资金在工程建设期内组项目公司进行投资和建设，在工程竣工后按约定进行工程移交并从政府或其授权的单位的支付中回收投资并获得效益。这种模式不但缓解了政府建设公租房的资金压力，而且对吸引民营资本参加公共租赁住房建设提供了政策支持，使其获得了参加的积极性和适当的利润。 REITs 房地产信托投资基金（Real Estate In-vestment Trusts，简称 REITs），是房地产资产证券化的重要手段。它是通过发售可自由流通证券，集聚众多中小投资者的资金，然后对住房项目进行组合投资，投资收益按比例以股息、红利的形式分配给投资者。建立公共租赁房投资信托基金，通过资产证券化的形式把房地产转化为流动性的资产，不仅可以迅速变现，而且利于投资者参加或退出。可以公共租赁房的租金作为现金红利的方式来回报投资者，无须缴纳公司所得税，仅由投资者缴纳个人所得税，从而就避开了双重纳税，收益比债券高。投资者（个人投资者和机构投资者）将 REITs 委托给基金管理公司负责基金的投资运作，由具有房地产方面专业投资知识和投资经验的专业投资人士集中化管理 ；同时委托托管机构保管基金财产，两者平行受托与互相监督的关系，保证了 REITs 的收入和分配策略顺利实施和投资者的利益。REITs 具有风险小且分散、收益高...
