浅谈住宅小区的开发策划摘 要: 房地产开发需要准确定位。文章从 4 个方面探讨了策划应把握的重点, 说明项目策划在房地产开发中是一项非常重要的工作。关键词: 房地产; 策划; 策略分析0 前 言自国家将住宅建设作为新的经济增长点, 取消福利分房,实行货币补贴购房政策以来, 房地产开发热潮一浪胜过一浪,为了追求综合规模效应, 开发规模越来越大, 与此同时, 房地产市场的竞争也越来越激烈, 商品房空置面积居高不下, 空置率已超过国际公认的百分之十警戒线, 一些开发商不胜竞争陷于困境。 因此, 探讨、 讨论房地产开发这一经济活动的进展规律十分必要。开发策划是房地产开发过程中首要的、 必不可少的、 至关重要的一项环节, 开发策划是对某开发项目总体思路的把握, 开发策划正确与否对开发项目的效果起着决定性的作用。在任何一个开发项目实施以前, 都需要进行调查讨论, 也就是通常所说的可行性讨论。一般来说, 单一的可行性讨论只是讨论开发项目的可操作性、 对开发项目是否能够赢利以及赢利的多少进行分析, 它并不包括对开发项目的操作方法和操作策略的讨论。而开发策划则不仅包括可行性讨论的全部内容, 还更侧重于对操作方法和操作策的讨论。在特定条件下 ( 如可行性讨论已经单独完成, 并且投资决策已开始实施) , 开发策划还可以只讨论项目开发的操作方法和策略。现根据几年来笔者在房地产开发中的实践, 谈谈居住小区开发策划过程中的几点体会。1 开发策略1.1 注重拟开发小区的环境质量居住环境总体上可以分为 3 个层次: 小区外围环境—— —小区内部环境—— —住宅内容环境。小区外围环境, 即指周边地区的河流、 绿地、 空气质量、 噪声污染、 光污染、 原有建筑的功能品质、 原有建筑特别是高层建筑对小区的日照、 视觉和心理影响, 以及商业设施、 文化教育设施、 交通设施等等, 外围外境对小区开发的定位和经济效益影响极大。仔细考察居住小区的外围质量对开发定位十分重要。小区的内部环境, 主要指小区内部的配套设施、 楼间距、绿化、物业等环境。现在人们越来越多地提到了绿色住宅、 生态住宅、 健康住宅、 和谐住宅等概念, 反映了市场对居住概念发生了质的变化, 实现住宅小区内部环境质量质的飞跃是保护需求、培育需求、 刺激需求的基础, 是新时期住宅建设的根本任务。住宅内部环境, 主要体现出当今住宅设计中的新理念、 新手法和最新技术手段。具体表现在两个方面: ...
