浅谈房地产行业成本管理

从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理文章来源于： 电话：中海地产在房地产业内一直以高盈利率著称。以净利润率指标为例，净利润率=净利润/主营业务收入，万科 2025-2025 之间 3 年的净利润率分别为：10.9%、14.4%、 13.4%，而中海同期的净利润率分别为：20.0%、27.9%、30.9%，几乎都是万科净利率的翻倍。净利润率这个指标的意义是企业扣除所有成本、费用和所得税之后的利润率，是实实在在反映赚钱能力的指标，为什么中海能够做到这么好？中海的成本管控能力在这里可以说起到决定性作用。房地产的成本组成主要有以下几项：1、土地成本：以招拍挂形式、转让形式等购得土地的成本，拆迁费用，各项手续费用，通常来说土地成本占一个项目总成本的 30-35%，个别资料中也有提到土地成本占 20-80%的，这与房地产公司拿地能力有很大关系。2、项目前期成本：进行现场勘验、项目设计、报建费用等，这部分通常为2-3% 3、建安成本：这是项目成本的大头，通常为 45-50%，在工程建设阶段的材料、人工、设备费用等都包括在此项内；4、营销成本：一般是 5-8%，主要是各种营销过程中发生的费用；5、财务成本：一般 6-8%，为项目资金的成本和税务成本。房地产公司资金通常有限，开发一个项目需要进行银行贷款或其他渠道的融资，这部分会发生资金成本；要交税就产生税务成本。中海为国企背景，不差钱，资金成本这项占优势。6、管理成本 2-3%：人力成本与行政成本等固定分摊，最新有数据表明中海在管理成本方面已经控制在 1-1.5%以上这些基本成本组成，各个房地产公司都是相同的，所以，如何实行管理手段及技术手段达到较低的成本，就是每个公司要讨论的了。在这方面不同公司做法各异，本文从管理角度出发，提炼这些公司的做法，撷取其原理性做法，总结如下。一、强有力的管理模式一家公司的成功，战略方面可能占 30%，执行方面占 70%，没有强有力的执行神马都是浮云。国务院三令五申房地产市场要维稳，要调控，各地政府就是不时要冒个头出来，动点政策小手段来试探中央。看看世界 500 强，多数都是集权管理模式，在通用电气，哪个业务做不到行业第一或第二就要被砍掉，没有中央集权哪个业务会被甘心干掉？沃尔玛的管理，四级或五级业务单元只有执行，只负责把自己区域的经营业绩搞好；苹果手机，靠的是乔布斯个人的强权管理。国内的房地产市场，万达集团是军事化管理理念，强调的就是执行，中海也是如此，中海强调的是“制度”，在制度面前人人平...