****花园３期项目营销初步沟通方案第一部分 济南住宅市场综述 1、住宅价格稳步上涨，全年涨幅明显下降 ２００６年在国家一系列宏观调控政策的影响下，济南住宅市场不温不火，全年住宅市场价格增幅不到二百元，与 0 ５年 同期 14.38% 的增长幅度相比，增 幅下降了 11 个百分点， 全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税收等政策的推出加大了房地产开发的成本，同时济南作为一个内陆城市开发度不高，外来投资者较少，城市化的过程中对住房的需求加大，在成本和刚性需求的拉动下，房价稳步上涨。 2、供应重心转移，呈多元化分布 纵观济南住宅市场，供应重心发生转移，东部区域不再是市场供应的唯一主角，２００７年南部和北部都有较大的供应。主要是受 0 ６年宏观政策调控的影响，一些开发商面对不明朗的市场和政策前景，纷纷调整开发计划推迟到２００７年开盘，致使２００７年供应放量，加上今年持续走牛的股市，使房地产市场显得低迷，从四月份时报、晚报连续两次房展会低迷的效果就可看出，现在房产有点冷。３、政策影响重大，旧改前景不够明朗：0 ６年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅滑坡。但从长远来看，宏观经济来方面，国家在抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必定是重点调控对象，但房地产业不仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一直以来有效需求不足的问题。 价格方面，目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以估计未来一段时间价格不会下降，但 05 年政策中关注的经济适用房、旧村改造等关键词，将会对济南楼市产生不小的冲击 。 旧村改造工程在济南市分布区域广泛、市场供应量较大，据统计济南市旧村改造工程总建筑面积高达 1000 万平方米以上，如此大规模体量的旧村改造项目一直在体制外循环，政府不会坐视不管。随着济南新一届领导班子上台，下大气力整治的决心开始显现。对我们来说，可以说是个双刃剑：因为随着旧村改造的减少，产品稀缺，产品销售前景看好，但是政府力度的查处，各方面对销售的限制大大加大。第二部分 项目区域市场分析****花园能构成竞争关系竞争对手分析***区在售旧改项目主要集中在洛口东北及西北方向，数量较少；销售价格范围在 1500-33...
