第四部分项目分期开发与建设第十一章 项目分期开发设想及计划鉴于****项目规模较大，总建筑面积近 50 万平方米，总投资近达数亿元人民币，其中仅场地平整及大市政配套就达数千万元，因此****项目将实行分期投资、滚动开发的建设原则，但分期合理与否是该项目能否成功开发的关键。一、分期开发原则特大型楼盘征用地块较大，出于交地时间先后、资金运转速度等考虑，进展商多数会将土地分期开发。分期开发在规划设计、建筑分布等方面均有较大弹性，如天河翠湖山庄，充分利用分期开发的优势，将前期的市场定位“度假式住宅小区”蜕变成为“提倡生活新主张”的“万象翠园”；番禺丽江花园同样利用后期开发推出“从绿化到园林化”的康城居，形成强大的市场竞争力。周边进展商也只能亦步亦趋地紧跟其后，最终是买家坐收渔人之利。大型房地产开发项目开发时间长、销售时间长是众所周知的。不少大型项目开发跨度达到 7—8 年，从首期交付使用到全盘建设需时甚久，销售也需节节推动。精明的进展商则会利用前期已经交付使用的物业作为物业管理的示范，为项目树立良好的物业形象，为以后各期销售树立良好口碑。前期入住之业主乐得接受如此“尊荣”，并投桃报李地为之广泛传播，形成“双赢”局面。分期开发的大型项目，由于前期项目形象尚未成型、项目未来景况抽象、项目知名度未立等诸多因素，前期公开发售时都会采纳以低价入市的操作手法——利用低价吸引部分客户，消化部分存货回收一定资金及后随工程进度、开发进度的进一步铺开，销售逐步走上轨道，销售价格也随之提升。因此大型开发项目销售价格往往呈现出开发、销售越到后期，销售价格越高的景象。如锦城花园于 1997 年下半年首次推出时，销售均价仅为 8500 元／平方米左右；当该项目今年推出时，售价已经达到 10000 元／平方米，当时其小区整体形象已经完善并拥有良好口碑。作为市场投资者就会比较及时地把握机会，争取早期入市减低投资成本，而相对选择的空间也较大。部分楼盘由于以远远低于市场常规价格开售，造成大批买家轮侯认购的现象。如锦城花园、白云区汇侨新城均出现类似情形，甚至连轮候号码也被高价炒卖。这也使市场的炒作空间加大，将楼盘知名度大大提高。因此，对于象****这样一个特大型项目的开发，其分期开发应遵循如下几个原则：1、分期开发应本着尽量减少前期投入，降低投资风险，增加投资回报。房地产业是一个资金密集性行业，所需投资很大，又是一个风险较大的行业。对于...
