房地产项目全寿命周期投资控制李 榕房地产业是关系国计民生的重要产业,对国民经济的带动作用是巨大的，房地产项目不同于一般普遍意义上的工程项目。一、房地产项目全寿命周期管理特点房地产项目是工程项目的一个分类，其管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目管理贯穿项目全寿命周期：投资决策、前期准备、项目施工、竣工验收、项目销售、物业管理等.其全寿命周期管理不同阶段具有不同的特点。1、决策阶段，管理的目标是选择合适的建设项目并确定相应的投资目标；2、设计阶段，管理的目标是使设计人员落实投资目标，制订合理的设计方案；3、施工阶段，管理的目标是对建设项目的实施进行管理,实现项目建设的质量、进度、成本目标；4）运营和维护阶段，管理的目标是维持项目的使用功能,控制项目运营费用;5）报废回收阶段，管理的目标是在建设项目达到寿命终点时，将建筑物废弃物转化为再生资源和再生产品，降低对社会、环境的影响。二、房地产项目全寿命周期管理目标房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。根据国际惯例，房地产项目管理通常采纳目标管理方法,具有明确的目标系统，要考察房地产项目的全寿命周期，并结合现代房地产项目管理的要求，构建房地产项目的目标体系.协同建设项目管理系统基于进度计划为主线、合同为约束、成本控制为目标的项目管理思想，采纳项目管理的 PDCA 循环体系为管理控制模型，立足于项目管理的 3 个目标：专业目标（功能、质量、生产能力等)，进度(工期）目标和投资（成本、投资）目标。一般来说，质量、进度和投资三者共同构成房地产项目管理的基本目标体系，是开发商传统的主要目标。三、房地产项目全寿命周期投资控制要点全寿命周期投资包括建设期的全部建设成本,是将项目从决策阶段开始一直到竣工验收以及竣工后的运营使用等阶段所有发生的费用成本全部计算在内。项目投资控制贯穿于建设项目的全寿命周期,是建设项目全寿命周期投资管理的核心.房地产项目投资控制就是在建设项目全寿命周期中，即建设前期(决策阶段)、建设准备(设计、招投标阶段)、建设期(实施阶段)、使用期（运营和维护阶段）和翻新与拆除期（报废回收阶段)等阶段，将项目总成本控制在批准的投资限额内,随时纠正发生的...
