物业服务合同属于委托合同双方具有任意解除权VIP免费

物业服务合同属于委托合同双方具有任意解除权(转自网络)【案情】原告某业委会于2006年4月通过招标程序与被告某物业公司订立了小区物业管理合同(hetong)。合同(hetong)约定：原告委托被告对小区进行管理，服务期限为3年。物业管理服务费标准为：住宅建筑面积每平方米1.05元，非住宅建筑面积每平方米2.2元。合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。在合同履行中，被告由于业主拖欠物业服务费、垫付的水电费等问题，于2006年6月27日向原告发出告知函，以经营出现亏损为由，提出退出小区物业管理服务。在双方未就提前终止合同达成一致的情况下，被告于同年9月27日撤离该小区。原告请求判令：解除物业服务合同;被告向原告支付违约金10万元。被告辩称，同意原告解除合同的诉讼请求，但认为原告违约在先，不同意支付违约金。理由是：原告始终没有依约向被告提供物业用房;原告没有依据《物业管理条例》的规定，出面督促业主交纳物业费;原告招标时说明的小区物业建筑面积与实际建筑面积不符，造成被告4.62万元损失;原告招标过程中未将底商水电费缴纳方式告知被告，造成被告6万余元的损失。以上造成被告直接经济损失达30余万元，致使其无法继续履行合同，其经履行法定程序后撤离该小区。【裁判】法院认为，双方签订的物业管理服务合同依法成立、有效，双方应按约定全面履行合同义务。物业管理服务合同约定履行期限为3年，但被告仅进行了5个多月的物业管理服务即撤场，应当承担违约责任。现双方均同意解除合同，法院照准。被告提出的物业用房问题，双方已协商搭建了物业用房，被告也已实际使用。原告当庭表示愿意支付被告垫付的搭建物业用房的费用28539元，法院准许。此外，双方在合同中并未约定物业管理服务的具体面积，也未约定被告垫付水、电费的问题，原告不存在瑕疵缔约和先期违约的行为。据此，法院判决：解除双方签订的物业管理服务合同;被告向原告支付违约金10万元，扣除被告垫付的搭建物业用房费用28539元，被告实际向原告支付71416元。【评析】一、物业服务合同当事人双方对合同应当享有任意解除权一般认为，物业服务合同具备委托合同的特征，由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务与管理。物业服务合同又是一种综合性的委托合同，其中涉及的委托事务不仅仅是某一项而是多项，如小区的绿化、卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。二、物业公司应当就合同解除条款的特别约定承担责任物业服务合同的解除权，并不是物业服务合同的违约责任形式，而仅仅是物业服务合同不履行时的处理方式。物业公司行使合同任意解除权合法，并不意味着物业公司不需要承担违约责任。本案被告在合同履行期尚未届满前，告知原告将要撤场的行为，已经构成明示毁约。而明示毁约当然是违约行为的一种形态，在此情形下，必然要承担相应的违约责任。虽然物业公司基于委托合同而享有解除权，但解除权不能豁免违约责任的承担，否则合同事先确定的履行期将变得毫无意义。这也是合同意思自治原则的具体体现。根据合同法第一百一十四条的规定，在合同有特殊约定的情况下，应当根据约定承担支付违约金的责任。本案双方当事人在物业服务合同中特别约定：合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。法院判决支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求是合理的。此外，就一般合同而言，违约金作为违约后生效的补救方式，是独立于履行行为之外的给付，只要当事人没有特别约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务。但是物业服务合同因其委托合同的性质而例外，物业服务企业在行使任意解除权后，业委会无权要求其继续履行合同。(作者单位：天津市高级人民法院)