房地产开发流程与关键环节 房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：策划与决策阶段、规划设计与拆迁融资阶段、开工建设与市场营销阶段、房屋交付与证件办理阶段和售后服务物业管理阶段。其具体内容和流程如下图所示： 房地产投资项目信息收集 项目的分析选择 （区域经济、项目状况、投资规模、预期收益、投资风险） 项目的初步可行性研究（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、住房消费变化趋势、楼市走势、项目优势、投资规模、融资方案、投资风险） 合作方关于项目的初步谈判 （合作方式、投资规模、双方责任和权力、收益分配、项目进度） 项目的详细可行性分析报告（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、物业供求现状分析及对未来的趋势预测、户型变化趋势分析、价格预测、目标客户定位、项目定位、营销策略规划、投资规模、成本测算、融资方案、收益分析、敏感性分析、投资风险分析、公司资源分配、项目组合分析等综合评价分析、投资决策） 合作方签订项目合作协议书、合同书 向规划设计部门申领规划设计要点，以获得规划设计要点通知书 编制项目建议书，向计委申报立项报告；编制项目投资分析的详细可研报告（项目融资运作）根据可研批复文件和规划设计任务书，向规划部门呈交项目选址书面申请领取项目选址意见书，申请规划设计要求 委托设计单位进行方案设计送审设计方案，申请建设用地规划许可证 领取建设用地规划许可证 向土地管理部门申请建设用地扩大初步设计、施工图设计向房地产主管部门申请 房屋拆迁许可证办理土地证 申办建筑工程规划许可证签订拆迁安置补偿协议领取建设工程规划许可证拆迁向建委领取开工许可证，进行施工单位招标 项目建设施工市场营销策划（质量、供给、成本的控制） 媒体宣传、现场包装 内部认购 向房地产主管部门申请预售许可证 工程验收销售与销售控制全部工程竣工 四方验收住户入住 办理房产证等证件和售后服务物业管理服务房地产开发投资周期长、风险程度高、流程环节多，作为高级管理人员不可能每一环节和细节都高度关注，而应该把精力集中在房地产开发过程中最关键的环节上。我认为最关键的环节是前期策划、规划设计和营销策划及销售控制这三个方面。前期策划是房地产项目成败的最关键因素。房地产开发的前期策划，通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和研究目标客户...
