第1页共68页长宁馥邦商业策划报告2006-8-16编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共68页第2页共68页第1页共68页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共68页目录第一章市场研判及定位篇第二章业态定位与规划布局篇第三章主题策划篇第3页共68页第2页共68页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共68页第一章市场研判及定位一、市场供应分析2003年上海共推出商铺项目约7O个、商业用房总供应量近100万平方米；2004年共推出商铺项目约115个，商业用房总供应量近215万平方米。截止到2005年底，上海商铺上市总量已经达到约430万平方米，比2004年全年增长了一倍，全年总供第一部分、宏观商业市场分析1002154300501001502002503003504004502003年2004年2005年上海商业用房总供应量对比表（2003-2005）万平方米第4页共68页第3页共68页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共68页应量近500万平方米。2005年上海商铺的总保有量已经达到2856万平方米，相当于1998年上海市商铺总面积的4倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目即属于中外环商业。二、需求分析1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2平方米以上，如果按常住人口计算为人均1.4平方米。如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2－1.5平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的1.4平方米已接近饱和与过剩的起始点。2、从年收益率来看，目前上海商铺的投资年回报率高达8%，超过国际通行标准，而住宅的年收益率还不到3%，略高于长期存款利率，低于国际上较为通行的5%—8%。这说明，上海商铺由于其相对可观的回报仍然具有较大的投资价值。3、从政策导向上来看，上海十一五规划中未来商业房地产的需求量仍然很大。经专家初步预测，十一五期间中心商圈、次中心商圈、边缘商圈所需增加的商业房地产总量为2435万平方米，年均需求量达487万平方米。第5页共68页第4页共68页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共68页从以上三点来看，上海商铺需求逐渐趋于缓和。未来几年的需求仍然较大，但由于供应量的持续增长，市场将会由紧缺型向充裕型发展。三、未来供应分析商业用地成交率急剧下降，未来以郊区供应为主，郊区商铺成为上市商铺主力截止2005年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705公顷。其中商业用地所占比重最大，只有少量土地竞出天价，大部分土地无人问津。以第三次拍卖为例，共计挂出土地39幅（仅有1幅成交），而奉贤一个区块内就挂出7幅商业用地。第6页共68页第5页共68页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共68页四、市场特征销售价格上涨趋缓，租赁价格持续回升第7页共68页第6页共68页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共68页五、本项目在上海商业市场中的位置在上海整体商业供需趋向饱和，局部地区商业仍有发展空间，销售价格趋缓，租金稳步提升的大环境下，作商铺租金趋势图第8页共68页第7页共68页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共68页为中外环边缘商圈的社区服务商业，本项目所处区域商业面积目前比较紧缺，具有一定的发展空间。第9页共68页第8页共68页本项目中环线二号线以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲、娱乐、文化和居住功能为一体的上海市级商业中心以商务、会展产业为支柱，服务性产业为依托，兼有商业、餐饮、休闲、文化娱乐等多功能为一体的涉外贸易中心集高新技术产业，都市型工业和空港经济于一体的产业园区临空经济园区中山公园商圈虹桥开发区商圈老商圈，随着虹桥开发区的延伸和2号线开通，将实现商圈升级，未来以商业、商务为主天山路商圈北新泾受周边几大产业圈辐...
