农村宅基地房屋卖给非本村农民，法院判决买卖合同无效一般来说，当事人在合同上签字画押就发生法律效力，双方都应该按照合同的约定履行，如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。但是有些合同是签了字也不生效，其中有一种就是农村宅基地房买卖合同，请看真实案例。[附判决原文]孙某系北京朝阳区的农民，多年前孙某的父亲和城里的居民张某签订了房屋买卖协议，将孙某名下的宅基地房出售给了张某。卖房之后多年大家相安无事，张某在购买的宅基地院落内进行了翻建和新建房屋。时至2009年，北京郊区大规模拆迁开始，孙某所在地区也风传即将拆迁，此时孙某认为自己名下的房屋至今没有过户，按照法律规定，农村宅基地房买卖是非法无效的，就起诉到朝阳区人民法院，请求法院确认合同无效，收回房产。法院受理后，委托专业房产评估公司对房产进行了评估，评估值约为90万元。法院审理后判决如下：1、房屋买卖合同无效；2、张某将房屋返还给孙某；3、孙某返还张某原来购房款；4、孙某支付张某翻建和新建房屋的费用；5、孙某支付张某信赖利益损失￥50万元。几项合计约70万元。张某不服一审判决，认为评估值过低，不符合实际情况，向北京市第二中级法院提起上诉，后来在二审庭审过程中提出撤回上诉，该判决已经发生法律效力。律师提示：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国实行房地合一制度，张某购买农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。合同被确认无效之后，因合同所取得财产应当返还，不能返还的，应当折价补偿。对于房产增值部分，卖方应当根据有关规定予以返还，如果买卖双方对返还的比例和数额不能达成一致意见，可由人民法院依法确定。此类纠纷的争议焦点，主要是在补偿金额上，在评估价与市场价相差较大的情况下，双方的争执会非常激烈。总所周知，评估价与拆迁的价值相差相当大，因此作为出售一方应当尽早解决纠纷。如果在法院判决下达之前，一方已经取得拆迁了，应当及时告知法院，以便法院掌握房的实际价值，作出公正判决。以上文章转载自高和德律师所主任陈海昶律师非常感谢仅以本文供广大法律爱好者学习一、宅基地上房屋买卖的若干情形农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1...
