世联_深圳擎天华庭开盘执行报告VIP专享VIP免费

谨呈：深圳信德丰房地产有限公司擎天华庭开盘执行报告世联地产顾问(深圳)有限公司2007年10月14日擎天华庭开盘执行报告1目录一、开盘时机评估二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总五、费用预估擎天华庭开盘执行报告2一、开盘时机评估1、开盘时机选择考虑因素条件选择时考虑因素本项目具备的条件工程进度客户：客户购房心理越来越理性，理性的深圳购房族已经基本不认同远期楼花;深圳房地产市场竞争十分激烈，现楼、准现楼的选择余地已经很大；因此，本项目在正式推向市场时应该具备充分的现场展示条件及工程进度及给购买者最大的信心保证；预售许可证：按照国土规划局的规定，必须要取得预售许可证方可公开发售。项目的展示：现场展示是楼花销售的重要手段之一；在项目开盘前，样板房及观光电梯得以展示。在项目开盘前，争取做好部分六层园林及七层会所，为销售奠定坚实基础。预售许可证：本项目已取得预售许可证，并且已于10月1日开始以内部认购形式进行销售。现场工程进度及现场展示情况：目前样板房正在进行紧张的施工，预计中下旬得以全面完工并得到展示；目前，园林正在施工，但是，工程进度不是特别理想；目前会所尚未施工。擎天华庭开盘执行报告3一、开盘时机评估条件内容市场竞争情况中心区：中心区的物业在今年将是竞争热点，目前已开盘的有黄埔雅苑（三期）、天健世纪花园；已经选完房的有星河国际；在年底将会开盘的有嘉里雅颂居、城中雅苑；香蜜湖：香蜜湖翠海花园已于9月15日开盘，深业风临左岸11月开盘。景田：安柏丽晶进入销售推广的后期；而项目的主要竞争对手万科金色家园（三期）目前已过五成的销售率，目前金色家园着重推广四房，与本项目的169平方米的三房形成直接竞争。缔梦园二期正在紧张办理预售许可证，预计11月推出，它的推出将对本项目小面积二房、三房形成直接竞争。销售周期根据近年的销售统计，房地产市场的销售呈现明显的周期性；一般一年内有两个销售的黄金时段，即：3月中下旬至6月下旬的第一时段和9月至12月的第二时段。在销售的黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，使项目在销售初期达到较高的销售率，而这一点是完成楼盘良好销售的关键；历年的房地产交易会是商品房交易的高潮期，借机入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用。因此本项目参照此规律来安排销售阶段。销售目标楼盘的推出过程有预热、升温和爆发三个阶段，而推出后，要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩,为完成项目的总体的销售目标擎天华庭开盘执行报告4一、开盘时机评估奠定基础。按照普通楼盘销售规律开盘期三个月完成销售目标40%左右，以项目目前的总套数509套计算，这意味着项目在开盘后三个月要销售236套；所以，项目应在正式销售前进行充分的市场预热和市场测试。2、开盘时机评估市场竞争评估：根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，迅速在客户中建立起形象；销售周期把握：根据对房地产市场销售周期的分析，住交会必定会吸引广大众多客户的眼球，掀起一股销售高潮。因此，借住交会入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用，同时有利于项目快速进入销售高潮。工程展示：根据目前的工程进度，项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。在样板房和观光电梯得到展示条件下，需要一段时间消化前期积累的客户，为开盘热销奠定基础。项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想，园林只是局部动工，争取在十一月下旬得到局部展示，营造出项目的超质感。销售积累：项目已具备预售的基本条件了，并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。但完成客户积累和测试需要一段时间。擎天华庭开盘执行报告5一、开盘时机评估综合以上条件，我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下，项目于住交会期间正式公开发售。擎天华庭开盘执行报告6正式开盘前提条件1、销售前提条件现场环境:销售中心的主入口广场重新布置完毕；从莲花路、香梅...