浅议改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力唐宾时间：2021-03-24【摘要】改变房屋用途的租赁合同，尤其是改变划拨土地上房屋用途的租赁合同，终究是有效还是无效，事关众多出租人和承租人的切身利益。亟待最高人民法院制定统一的司法裁判标准，为司法实务部门的民商事审判活动提供审判指导，防止因法律规定的模糊和不统一导致司法裁判乱象，以增强法律适用的严肃性和标准性。【关键词】划拨土地房屋用途合同效力一、引言房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为，对于建立和完善多层次住房保障体系，活泼市场经济发挥了重要作用。随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程，将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。众多国有企业、事业单位改制后，仍然保存了房屋所占用国有土地的划拨性质。作为市场主体，国有企事业单位改制后的公司，从物尽其用和追求经济效益的角度出发，必然将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点，对改变划拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析，以抛砖引玉，与司法实务人士进展交流和探讨。二、案件始末位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司经营，名为文化创意园实为商业街，聚集了多家餐饮、服装企业。武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼，后租赁双方因房屋租金发生纠纷，汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为国土规划行政部门提供法律效劳的经历，判断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房，所占用的土地应为划拨工业用地，房屋性质应该为工业、交通用房。假设出租房改变了土地和房屋用途，那么租赁合同违反了？中华人民共和国土地管理法?、？中华人民共和国土地管理法实施条例?及?物权法?等法律法规的强制性规定而存在合同无效的可能性。随后，笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证实了前述推定，确认出租房屋所涉土地用途为工业用地，使用权类型为划拨，房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。在获取上述证据后，笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土地和房屋用途，违反相关法律法规的强制性规定为由，向某区人民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。经开庭审理，某区法院认为出租房巳经向房屋租赁管理部门办理?房屋租赁备案证?，并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉请求。目前，餐饮公司巳经向武汉市中级人民法院提起上诉。三、司法审判现状及其成因分析〔一）司法审判现状基于对上述某区法院判决的疑问，笔者查阅了各地法院对类似案件的判决，发现各地法院对于改变房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依据缺乏根本统一的尺度和标准，甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形：1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自改变划拨土地及房屋用途，要求确认租赁合同无效的案件数起，一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，驳回反诉人的反诉请求，但并未对?土地管理法?及?土地管理法实施条例?等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进展进一步阐释，缺乏说理的深度，不能产生令人信服的法律效果。2、广东佛山市某区人民法院的判决［①］，认为?土地管理法?、？土地管理法实施条?及?物权法?等法律关于不得擅自改变土地用途的规定，旨在调整土地使用者利用土地进展建立的行为，其调整和标准的对象为建立用地使用权人或建立单位，并非旨在标准和调整房屋建成后的利用和处分行为。3、最高人民法院分别于2001年和2002年对改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中，最高人民法院〔2001）民一终字第73号民事判决书［②］判决认定，出租方未经批准擅自改变土地用途和房屋性质的出租行为，违反?土地管理法?和?土地管理法实施条例?等法律行政法规中关于土地使用者...
