预约合同的特征及违约责任承担VIP专享VIP免费

谈谈预约合同的特征及违约责任承担所谓预约合同，是指当事人在签订本约合同之前，为准备签订本约合同，明确有关事宜，经双方协商一致，表达共同意向而订立的协议。所谓本约合同，本是一般合同，如合同法中明确规定的有名合同，只是因预约合同的存在与其对应，故而称之为本约合同。预约合同多以认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、纪要、定金收据等非合同书形式出现，而与本约的区别又不甚清楚，其存在和意义往往为人们所忽视。预约合同与一般合同比较，既有一般合同的共性，也有其不同于一般合同的特殊性。分析起来，它有以下法律特征。独立性与关联性。首先，它是一个独立的合同，符合合同法关于“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的规定。其主体合法自不待言，其中既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。它于合同法虽系无名合同，但完全符合合同法的规范并受其调整。预约合同和依其签订的本约合同，都是各具效力的独立合同。谁都不能否定谁，在效力上互不影响。其次，预约合同又与本约合同相关联，预约合同的目的是为订立本约合同，履行预约合同的结果是订立本约合同。所以，既不能把预约合同当作磋商本约过程中的文件和本约合同的附件，否定它的独立性，也不能割裂二者之间的联系，忽视预约合同对本约合同的作用。交易尚不成熟性和初步确认性。交易尚不成熟是指因为存在某些事实上和法律上的障碍，还不具备签订本约合同的条件，如商品房预售的开发商还未办理到商品房预售许可证、工程尚未开工无法确定交房日期等。初步确认是对交易中的有关事宜和签订本约合同的时间进行预备约定。预备约定不等于确定，并不排除在将来签订本约时对预定的有关事宜再作协商调整。这是预约合同在市场中颇受欢迎并广泛运用的重要基础。为了提高市场经济的效率，争取经济利益的最大化，虽然一些交易在目前尚不具备条件，但双方乐意为在将来进行交易而预先对有关事宜作出初步确认，以利于双方明确交易方向和为本约交易进行准备。正是如此，在商品房买卖市场上，商品房买卖预约合同应运而生，使用十分普遍。合同内容的双重性和履行的单一性。预约合同的内容，一方面应包括本约合同中应明确的相关内容，如双方当事人的基本情况以及预备交易的标的物的大致数量、质量、价格、履行方式、履行期限等等。另一方面则必须包括预约合同本身的必备内容，如签订本约合同的时限和违约责任等等。但是对预约合同的履行，则仅限于预约合同本身的相关内容，主要就是按约定时限签订本约合同，而不是对本约合同的预备内容履行。正如台湾学者黄立先生所言：“预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得径依预定之本约内容请求履行”。预约与本约具有可转化性。就是在预约合同中载明了本约交易的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行，当初限制交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约已转化为本约性质，可视为本约合同。当然，其中三个条件缺一不可。这也符合合同法第三十六条关于形式不完备的合同效力的规定。即当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第五条也作出了明确规定。关于预约合同的特征，学界还有不少精辟的见解，如诺成性、形式书面性等，都从不同角度揭示了预约合同的特性。归结起来都有一个共同点，即承认预约合同是独立的合同。在实践中，由于对预约合同的特征认识不够，行为人往往因认识不足或者出于某种自身利益的需要，混淆预约合同与本约合同的关系。有的将预约合同等同本约合同，误认为本约合同的履行即预约合同的履行；有的无视预约合同的存在，误认为预约合同没有实际履行内容；有的对预约合同的违约责任各说不一，各取所需。引起争议的关键在于预约合同是否存在违约责任，如何适用违约责任莫衷一是。尤其是对预约合同违约责任形式中的继续履行和赔偿损...