第1页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共11页更多企业学院：《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料《中层管理学院》46套讲座+6020份资料《国学智慧、易经》46套讲座《人力资源学院》56套讲座+27123份资料《各阶段员工培训学院》77套讲座+324份资料《员工管理企业学院》67套讲座+8720份资料《工厂生产管理学院》52套讲座+13920份资料《财务管理学院》53套讲座+17945份资料《销售经理学院》56套讲座+14350份资料《销售人员培训学院》72套讲座+4879份资料第2页共11页第1页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共11页Marykay凡惠由于房产抵押贷款涉及环节多、专业性强，农村信用社在实际操作过程中，如果不注意风险点，将可能形成贷款风险。一、房产抵押贷款的风险点1、租赁权对抗的风险按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，信用社将无法获得租金收入用于还贷。2、抵押登记权的风险土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。3、土地性质引发的风险我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。4、土地用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，信用社将无法处置抵押房产。5、在建工程抵押的风险建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。6、共有财产抵押的风险根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。第3页共11页第2页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共11页二、防范房产抵押贷款风险的对策1、深入调查，防止“先租后抵”信用社办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人；对已经出租的房产，一般不予办理房产抵押贷款。2、认真办理抵押登记办理房产抵押贷款时，信用社应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，以便于处置抵押房产。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，留够充足的时间处置抵押房产。3、注意土地的性质和使用期限根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。4、开展贷后检查信用社应经常开展贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，并根据情况及时采取有效措施。5、对在建工程抵押贷款重点管理对发放的在建工程抵押贷款，信用社应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本社，往来款项要通过本社办理，随时监督借款人资金使用情况。6、共有财产抵押对共有财产，信用社应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。7、重视第一还款来源信用社发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷...
