商业地产策划一、商业地产策划流程示意图二、商业地产策划概念1.定义商业地产：为商业使用开发的地产项目。商业地产策划：针对商业地产项目所做的研究、创意、设计及运筹。2.商业地产策划内容1)选址2)经营方式3)商业定向4)商业定位5)建筑结构6)商业设计7)执行方案2.商业地产的性质通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。3.商业地产的特点商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。同时，也属于高风险投资。因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。4.商业地产策划任务通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。5.商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。商业地产策划具有强烈竞争性质。商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成，三、商业地产中的商业商业地产中的商业是广泛意义的概念。1.类别策划中对商业的类别分成大类与细类掌握，细类是一个大类中的细化。常见类别：①各种形态的零售商场（细类如：百货、超市、家具、建材、IT、图书，等等）②各类批发市场（细类如：服装、小商品、建材、五金机电、家具、果、菜、综合，等等）③酒店业（星级酒店、宾馆、经济型酒店、公寓型酒店、度假酒店等）④餐饮业（酒楼、餐馆、美食城、酒吧、咖啡厅、快餐店等）⑤娱乐业（细分如：游乐场、歌厅、影院、剧场、游戏场馆、等等）⑥其它各类服务业（细类如：法律、咨询、美容、理发、设计、照相、洗车、各类中介、维修、等等）⑦金融（细分如：银行、保险、证券等）⑧教育（细分如：各类培训学校、培训班、教育机构等）⑨文化（细分如：美术馆、艺术中心、文化交流中心、收藏、展览馆等）⑩体育（细分如：体育场馆、竞技场馆、健身场馆、运动俱乐部、棋院、武馆等）?IT业（细分如：软件、电脑动画、网络游戏、网吧等）?写字楼?大型社会团体办公?会展场馆?各种制作服务业等2.形态1)单一业态。物业中只有一个具体的类别。2)复合业态。物业中包含两个以上商业类别，并且每个类别的体量都有相当规模。3)集群业态。物业中集合了很多种商业类别，每个类别的经营体占地都比较小。4)中心。一个商业类别中多个细类的集合体。如购物中心、美食中心、娱乐中心。5)ShoppingMall。大型复合业态，通常有两个以上中心并配有集群业态。一个地产项目中装入什么样的商业形式，由策划人选择不同的商业类别进行组合，结果会是千变万化，最终定位一种。四、选址策划开发商投资商业地产的原因，常见有两种：1)本是住宅项目，由于土地在城市交通主干道路边，而将靠近路边部分的房屋下面的几层开发成商业用房。2)国家土地规划要求开发商业。选址策划发生在开发商有商业地产投资想法了，在购买土地时看重商业使用前景，此时的任务是：什么时间以什么样的价格及方式购买哪一块土地。即，要研究哪块土地更具商业使价值及怎样的增值前途；以什么样的方式及价格，什么时间买下来，什么时间开发最为合适。选址策划依据经济地理学及各类商业专业知识。在非现实商业区域内，商业经营知识及经验在策划中作用极大。这个时期对土地商业价值的判断是大方向的，概念性的。选址策划与将来的商业方向策划属于一个程序，选址策划时对商业的研究比较粗糙。五、商业定向策划商业定向策划为两个目的服务：一是为选择土...
