常州产权式酒店定位操作VIP免费

常州***产权式酒店项目定位（操作）报告一、项目规划思路及定位概述（一）、规划思路及定位本项目处于常州新老商业中心的中心地带，大常州市政规划的中央生活区中心位置，周边生活DNA配套设施成熟完整，位置极佳。辐射范围内的常住生活人口达50万，离常州高新技术开发区及各大工业园区10分钟车程，商业中心5分钟车程，新市政府行政中心5分钟车程，项目定位为CBD中央商务核心标志的元素完全具备。根据项目规划要求，，规划为“南北双子座”形式——南楼主要为快捷酒店及商务办公，北楼为纯酒店，共用酒店大堂。酒店1—3层为酒店大堂及整体商业，面积大约为12000平方。4层以上为产权式酒店面积大约为90000平方。（二）、规划细节：1层规划为独立门面及酒店大堂2—3层规划为整体商业，可以通过整体出售或招商形式，进驻为酒店配套服务类商业项目，例：健身房，茶吧，餐饮，娱乐等。4层以上，南楼快捷酒店模式面积控制在50—100平方，可根据客户的要求进行菜单式装修，可自住，或交由酒店管理公司经营管理，获得固定投资回报。北楼纯酒店模式全部为套房式装修，统一由酒店管理公司经营及管理，获取每年固定投资回报收益。此规划的优点体现为：1）节约开发成本，土建及安装费用降低2）丰富了产品类型，有利于扩大目标购买客户群体3）全新的投资概念，产品卖点增加，客户投资方式多变，增加投资信心，有利销售4）项目后期经营管理模式灵活多变二、销售模式概述针对项目体量较大以及规划要求限制的特性，在销售组织上，采用以下销售策略：1）南楼快捷酒店及商务办公产品形态采用客户一次买断，自主选择经营方式的模式。客户可以选择自用（无回报），或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式，获取固定回报或分红。在销售组织过程中，做好前期客户积累，根据客户需求的比例，合理分割产品空间，为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。2）北楼纯酒店产品形态全部采用客户一次买断，全权委托酒店管理公司经营管理，获取固定回报。销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）目前产权式酒店的经营模式主要有：具体类型为：（1）.省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的10%的固定金额每年支付业主投资回报。☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。（2）.利润共享型：☆获得年度客房利润分红。☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用元/天，其中包含易耗品等元/日.套（分户型、面积收取）。3.完全自用型☆目标客户：企业（中、小型为主）☆酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。☆业主须按月交纳物业管理费。物来管理费按3元/㎡·月计收（水、电耗费按量计收）。三、目标客户定位（一）.项目销售目标客户群体：1.本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。2.中小企业、公司。该类客户群体，业务往来接待频繁，需长期包租酒店客房。（二）.酒店客源群体：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来常出差人员四、成本分析及定价依据1.面积计算：1）大厅面积2000㎡2）1—3层商铺面积10000㎡3）塔楼面积90000㎡2、建议销售均价：南楼快捷酒店：5000元/㎡北楼纯酒店：5500—6000元/㎡按照快捷酒店10年，8%回报率；纯酒店10年10%回报率计算定价依据（1）：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照四星级标准预...