第45页共112页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第45页共112页5.楼盘个案分析个案一：都市名园[概况]位置：罗湖区蔡屋围地王金融中心区开发商：帝王居房地产公司策划代理商：伟业物业顾问有限公司承建商：江苏一建设计单位：深圳市建筑设计院第二分公司物业管理公司：三九物业管理有限公司（原为：中海物业管理有限公司）[规模及设计要点]占地面积：33000平方米总建筑面积：207500平方米绿化率：30%容积率：6.1覆盖率：36%栋数及层数：6栋32层商住公寓，1~5层商业用房，地下三层停车场。总户数：1370户户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积实用率销售率剩余量第46页共112页第45页共112页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第46页共112页（房*厅）（平方米）（%）二房一厅64.4485%总售出率达93%0二房二厅84.6984.7%1三房二厅114.2784.7%70三房二厅108.4785%三房二厅106.9185%四房二厅120.0485%13五房二厅220.2885%5复式五房二厅192.6~210.885%3复式六房三厅272.5584.7%2车位数量：400个车位配比：1：3车位租用费：500元/月装修标准：<公共部分>塔楼外墙：优质红白相间面砖大堂：花岗地面、大理石墙面电梯间：高级地面砖，优质墙面瓷砖停车场：地下一~二层有400个车位，地下夹层有自行车、摩托车停车场<住宅部分>楼面：客厅、餐厅和卧室为高级木地板；厨卫和阳台用优质无粘防滑地砖墙面：客厅、餐厅的卧室为高级乳胶漆；厨卫为优质彩色瓷片到顶，第47页共112页第46页共112页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第47页共112页天花：高级乳胶漆门：木质防火防盗进户门，卧室用雕花实木门；厨卫用贴花夹板门；阳台用镀钛铝合金推拉门窗：镀钛铝合金窗框，宝石绿玻璃镀钛铝合金平开穿洁具：全套进口高级高陶洁具。厨房：精美厨框一套（吊框、地框）、排油烟机、不绣钢洗涤盆、陪进口高级陶星盆龙头主要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯标准平面图：[营销]项目主题：曼哈顿情怀崭新演绎市场价格定位：起价—9000元/平方米均价—11000元/平方米最高价—14000元/平方米第48页共112页第47页共112页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第48页共112页价格策略：因其目标消费群针对港人置业，又为口岸物业的中心地段，开发的物业为豪宅类型，故其定价居高不下。虽然均价较高，但通过较大幅度的折扣将均价下调，以达到刺激客户成交的目的；建筑期针对其非现楼的特点，为增强顾客信心采用建筑期内免息付款的形式，减轻了业户负担。付款方式：1）一次性付款，九四折优惠；2）银行20年按揭，九七折优惠；3）建筑期免息分期付款，九八折优惠；4）特惠银行按揭（二成分期、七成按揭），照定价。促销手段：1）形象明星：曾志伟、何家劲2）98.10.27~10.31’98深圳房地产交易会空置单位及原因分析：1）朝向向西北，阴暗无景观。2）楼层过高，23层以上，总价过高。好销单位：二房、三房、复式内外销比例：4：6业主结构分析：地处罗湖口岸地带的豪宅型物业，消费群中港人成数较高。第49页共112页第48页共112页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第49页共112页[智能化设施]1）每座塔楼入口装有电子防盗大门2）安装楼宇彩色视像对讲机3）闭路监控保安系统[功能分布及小区户外配套设施]1）中庭园林式游泳池2）露天茶座3）小区围栏设计及用料：}未定4）小区道路设计及用料：}未定[样板房]已拆除[售楼处面积及功能情况]300平方米，设置咨询台、洽谈茶座、模型及功能牌区、入伙办公区。[物业管理公司及收费]：4元/月三九物业管理公司简介三九物业管理公司是国家经贸委三九集团所属，注册资金6000万元，以发展物业管理及其相关产业，具有独立法人的股份制公司。[关键时间]开工时间：1997年底竣工时间：2000.2开盘时间：1998.3入伙时间：2000.4第50页共112页第49页共112页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第50页共112页[综合评述]都市名园地处罗湖区蔡屋围地段，属地理位置优越的口岸物业。该项目着重强调其中心位置...
