商业地产投资决策支持系统本系统是以财务分析的方式为商业地产投资决策工作提供相关数据依据，其目的是：1、支持项目的效益实现；2、支持项目实施过程中的风险控制。第一节概述一、项目投资决策基本过程1、项目预测阶段：对全过程、全方位的财务预估；2、项目计划阶段：根据财务预测体系建立的执行目标值；3、项目控制阶段：财务计划体系具体化、制度化、细化；4、项目分析阶段：分析分为两个层次，比对包括两个方面；第一是项目控制阶段与项目计划阶段的比对；第二层次是项目控制结果与项目预测的比对。各个层面相互联系构成一体是一个循环上升的过程。二、项目财务分析的含义财务分析是项目决策分析与评价中为判定项目财务可行性所进行的一项重要工作，是在现行会计规定、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用（收益与支出）的预测，编制财务报表，计算评价指标，考察和分析项目的财务盈利能力、偿债能力和财务生存能力，据以判断项目的财务可行性，明确项目对财务主体及投资者的价值贡献。三、财务分析的作用(1)财务分析是项目决策分析与评价的重要组成部分。项目评价应从多角度、多方面进行，对于项目的前评价、中间评价和后评价，财务分析都是必不可少的重要内容之一。在项目的前评价——决策分析与评价的各个阶段中，包括机会研究报告、项目建议书、初步可行性研究报告、可行性研究报告，财务分析都是重要的组成部分。(2)财务分析是重要的决策依据。在经营性项目决策过程中，财务分析结论是重要的决策依据。项目发起人决策是否发起或进一步推进该项目，权益投资人决策是否投资于该项目，债权人决策是否贷款给该项目，财务分析都是重要依据之一。对于那些需要政府核准的项目，各级核准部门在作出是否核准该项目的决策时，许多相关财务数据可作为项目社会和经济影响大小的估算基础。(3)财务分析在项目或方案比选中起着重要作用。项目决策分析与评价的精髓是方案比选，在项目建设规模、产品方案、工艺技术方案、工程方案等方面都必须通过方案比选予以优化。财务分析结果可以反馈到建设方案构造和研究中，用于方案比选，优化方案设计，使项目整体更趋于合理。(4)财务分析能配合投资各方谈判，促进平等合作。目前，投资主体多元化已成为项目的融资主流，存在着多种形式的合作方式，主要有国内合资或合作的项目、中外合资或合作的项目、多个外商参与的合资或合作的项目等。在酝酿合资、合作的过程中，财务分析结果起着促使投资各方平等合作的重要作用。(5)财务分析中的财务生存能力分析对项目，特别是对非经营性项目的财务可持续性的考察起着重要作用。四、财务分析的内容(1)选择分析方法。在明确项目评价范围的基础上，根据项目性质和融资方式选取适宜的财务分析方法。(2)识别财务效益与费用范围。项目财务分析的利益主体主要包括项目投资经营实体（或项目财务主体）和权益投资方等。对于不同利益主体，项目带来的财务效益与费用范围不同，需要仔细识别。(3)测定基础数据，估算财务效益与费用。选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算，包括营业收入、成本费用估算和相关税金估算等，同时编制相关辅助报表。以上内容实质上是在为财务分析进行准备，也称财务分析基础数据与参数的确定、估算与分析。(4)编制财务分析报表和计算财务分析指标进行财务分析，主要包括盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析。（吉庆街项目暂不考虑偿债能力分析）(5)在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行盈亏平衡分析和敏感性分析。常常需要将财务分析的结果进行反馈，优化原初步设定的建设方案，有时需要对原建设方案进行较大的调整。四、当前作顶层设计：本系统为决策层的以下工作提供分析数据：1.编制项目预测；投资人（董事会）编制第一次项目预测，编制下达第一次财务计划；2.编制项目计划；3.修改项目计划；投资人（董事会）审核修改计划建议，决定是否调整计划、预测。批准经营班子财务控制体系方案。4.修改项目预测；5.编制项目分析；投资人（董事会）检查项目计划的执行情况、项目控制体系的执行情况；审核经营班子项目分析报告，形成项目分析报告...
