第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页南京新街口项目考察分析报告公司领导：我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：一、项目综述项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：据泰龙方面介绍：1.项目公司已获得C地块土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前正与规划部门研讨，落实最终方案。A地块C地块综合面积指标占地面积112868909.520195.5实际出让面积112866822.118108.1容积率6.566.28建筑面积7335953457126816规划要求绿地（平米）30002087.45087.4建筑密度40%35%38%建筑限高（米）100100规划用途商业、办公、酒店式公寓出让年限商业办公40年，酒店式公寓65年其它要求酒店式公寓面积占比小于25%；A地块可不限高度，但建筑密度须调低为35%，平均层高小于4米价格出让金（万元）344001760052000对应楼板价（元/平米）468932924100第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页二、商圈情况分析新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积0.275平方公里，是中国第三大商业街①。商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%②，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要①仅次于王府井和南京路。②根据2004年的统计数据第3页共8页第2页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共8页得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。三、房产市场调查分析1.商业物业价值评估新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。本项目所处的为王府大街石鼓路口，在市口上要逊色于以上各主要商场与处于主干道汉中路王府大街交汇处的金鹰购物广场相比，也有所逊色。根据德基、万达等大型商场的租赁情况，考虑到经营前期的招商让利，商业物业建成后的预计租金为5.7元/平米/天，销售均价3万/平米。2.写字楼新街口商圈可供参考的写字楼物业为国际金融中心、商茂世纪广场、金鹰国际大厦等。考虑项目的高端定位等情况，写字楼的平均租金可达到4元/平米/天，销售均价18000元/平米。3.公寓（酒店式公寓）项目周边的酒店式公寓主要有金鹰购物中心对面的金轮国际广场，距新街口商圈350米的长江路9号，石鼓路的金鹰国际花园，商圈外围的长发中心、城开国际、龙台国际大厦。酒店式公寓部分建成后的售价有望达到18000元/平米。4.酒店南京有五星级酒店10家，对本项目有参考价值的是鼓楼、白下两区的4家——金陵饭店、侨鸿假日、南京古南都和南京中心大酒店。项目的五星酒店部分的套房预测日租金为1400元，折后实际租金为840元/平米，正常入住率按80％计算，由此推算出的酒店理论价格为18300元。第4页共8页第3页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共8页四、合理转让价格测算根据市场调硏得到的数据，按照价值风险均衡原则，我们对项目的商业、公寓、酒店、写字楼的比例进行了如下划分：业态面积单价（元/平米）租金备注住宅（酒店式公寓）3170418000...
