房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫北京锡恩管理顾问公司总经理姜汝祥房地产的虚假繁荣：不用看福布斯富豪的多少，看看房地产广告的伪诗伪画吧我一向认为中国房地产的需求一定可以持续几十年，道理很简单，几十年计划体制欠的住房帐需要几代人才能还清的，而城市化背景下中国人口庞大的需求放在那儿，房价上涨，这是自然的，但强大的需求就必然导致泡沫？未必！所以，我对易宪容，谢国忠他们一而再，再而三的高喊“泡沫”，一向也没有太多感觉。我觉得他们可能把事情复杂化了。看看现实中有多少人还在为房子奋斗，又有多少人在举全家之力来买一套房子，就知道个人购买力并不能说明多少问题。我在摩托罗拉做战略经理的时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃简用，而要去买一部五千多元的时尚手机，那时怎么没有人说什么手机“泡沫”？为什么？因为公司的竞争力在那儿放着，支撑中国手机行业的，是那些实力强大的跨国公司，以及渐渐赶上来的本土手机公司，竞争如此激烈，泡沫从那里来？最近的一些事很刺激我，比如我参加了几个房地产管理峰会，这些峰会主要的内容就是自卖自夸大卖楼盘。我身边一位朋友在北京买了一套屋子，那是号称所谓的“恒温恒湿的高科技”住宅，可是没入住地板就被漏水泡成小船，号称精装的房子到处毛病百出，号称高科技却宽带都开通不了，开发这样住宅的公司拥有什么竞争力？当我们在媒体上，看到最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告。当我们发现富豪最多的，公司老总出身最丰富的，是在地产界。从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，作家，导演，尽有尽有。当我们发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，后来又在传华为。更刺激我的，是我在中央台做节目，有幸碰到一位以制造概念著称的地产企业家，他的几个项目比时装还前卫，我对他抱有极高的尊敬。所以很认真的求教：“先生最近在读那些书，有没有可以推荐给我？”没想到他的回答是，我已经十年不读什么管理书了，碰到什么问题了，就想想老家农民是如何种地如何防止小偷的。而他做的房子，却在号称要带领中国人一步进入信息化！这种现实说明什么？有句话说得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么样。就中国房地产谈房地产，我觉得争论半天也说不出什么。我们以美国房地产行业一百多年的变迁，以美国最大的五家房地产公司的成长历程，对比一下中国的房地产现状吧。从美国房地产看中国：优秀公司与行业泡沫永远不会同居从这种角度，我们得到的事实与数据是：美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（activeadult）住宅市场的领导者。这些事实与数据说明了什么？我觉得，这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。我们从美国的地产市场看到了，土地的稀缺并不必然导致住宅产业的非市场化。如果这些结论成立的话，那么，我们把中国房地产公司放到这种背景下去看，就会很自然地对中国房地产的现状与未来有一个清晰的判断。所以，我的建议是，...
