土地登记发证规范化流程第一部分土地登记概论一、土地登记的概念、作用1、土地登记：也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权2、土地登记的作用：维护了土地的社会主义公有制；维护了土地权利人的合法权益；维护了正常的土地市场秩序；有效地保护了耕地；为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息。二、土地登记的内容和分类1、土地登记的内容：土地登记的内容是指反映在土地登记簿上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面1直接相关的其他内容。2、土地登记的分类：我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记：是指土地总登记之外设立的土地权利进行的登记。包括：划拨国有建设用地使用初始登记、出让国有建设用地使用初始登记、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记、土地使用抵押权初始登记、集体土地所有权或集体土地使用权初始登记、地役权初始登记、国家租赁国有建设用地使用初始登记、国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记、国家授权经营国有建设用地使用初始登记。变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。包括：土地使用权变更登记、姓名或者名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、土地使用权抵押权变更登记、地役权变更登记。注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记、和查封登记等。三、土地登记的基本程序21、土地登记申请：是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上注册登记的过程和行为。土地登记申请是土地登记程序的第一步。2、土地权属审核：是土地登记机构对申请人提交的相关证明文件和地籍调查资料进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是准予登记的过程。3、注册登记：是土地登记机构对批准登记的土地权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。注册登记的主要内容包括：填写《土地登记卡》和《共用宗地登记卡目录》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记簿》、填编《土地归户卡》。涉及下列情形之一的，不予登记发证：土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记3等。4、核发或更改土地权利证书：是国土资源行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地权利证书的过程；关于更改土地权利证书，凡是土地权利证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更注销土地使用权抵押权、地役权权利的，注册登记后更改土地权利证书，在土地权利证书的记事栏进行记录。土地权利证书其他内容变更的，须更换土地权利证书。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。目前我国土地证书主要有四种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。第二部分土地总登记1、土地总登记通告土地总登记通告的内容主要包括：土地登记区的划分；土地登记期限...
