地产公司合约管理与造价控制教材VIP免费

第1页共59页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共59页1.1地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主，对公司内部以流程管理为主。合约管理以合同是否签订为界，签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开（包括合约模式的选择、报价模式的选择）。合同签订后管理重点为变更管理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理）。开发企业还应该做好控制估算，及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。1.2.当前合同管理的现状：第一类是以FIDIC、JCT这两个合同模板。具有条款严密、非常强的系统性和可操作性，建设各方风险责任明确、权利义务公平的特点。第二类是以07年/10国标施工招标文件，结合《建设工程工程量清单计价规范》,对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。就具体内容上来讲，仍较为简略，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。第三类就是以中海、万科等提出的结合部分FIDIC条款，又结合国内、企业、项目的实际情况，一方面完整的保留FIDIC条款的框架，一方面对FIDIC条款的内容的描述做了结合工程和企业实际的修改。2公司不同的合约管理方式：快速开发企业（比如拿地一年内开盘）为了节约招投标时间（开发项目总包单位招标项目，完成招投第2页共59页第1页共59页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共59页标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后3个月左右）。其造价控制常用模式有：限额设计及设计标准化（产品高度同质化，确保产品单价基本稳定），总包单位费率招标（确保快速开发），公司要求先算后施工，但多数项目是边设计边施工边算账。优点：开发速度快缺点：后期核对预算、结算工作量大，招标工作没有最大限度的合理降低工程造价。如果处理不好，容易造价失控。同时，产品高度同质化，会影响产品本土化以及产品线延伸。集团施工管理经验足，土建安装材料设备开发成本管理极细，集团统一由发展管理部负责项目的进度、成本监控等；优点：集团控制力度增加，建安成本控制工作做的相当出色。缺点：集团下属的工程部或项目部管理效率降低，事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、和约管理人员增加。资金实力雄厚，产品差异化大，对利润率有一定要求，但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业（拿地到项目开盘一般在18个月到24个月之间），会在项目初设阶段，根据产品标准计算目标成本。目标成本在审批通过后，项目开发阶段的招投标工作，都会与目标成本对比，发生偏差时，及时调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格按照招标流程，一般采用总价包干合同。第3页共59页第2页共59页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共59页变更同期审核。优点：流程规范，预算控制效果较好，结算工作量小。（变更工作量与施工图纸完善程度有关）。缺点：开发速度慢，适用条件高。招标阶段工作量大。材料采购引入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式，多数材料、设备、产品有战略供应商提供，价格统一，质量品质有保障、订购速度快。优点：质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快。缺点：合同数量巨大，管理工作量增加，且由于多种原因，采购价格未必是最优价格。3多种合同价款确认方式的优劣比较3.1.总价包干：总价合同的主要特征：一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定;二是实施工程范围、工程性质、质量技术标准应在事先明确商定。因此，作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述。固定总价合同适用于以下情况：1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条第4页共59页第3页共59页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共59页件稳定并合理；2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；3.工程结构和技术简单，风险小；4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。总价包干合同的价格组成明细，并不是合同的必须内容。价格组成明细仅是...