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新人培训教材8e"g#b6t5j1I7\(s)L第一章房地产基本知识介绍'H5P7\:g/p*f从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。第一节专业名词术语,d2^"_7J\1、房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。9n"o)O4u;W(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。%\:g2T3Z9w1c2H2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。4、何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。0B#Lq.G+q&S*^)Y%l*5、何为“七通一平”达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。)x1d$?$@5p*h6、什么是内销房、外销房、平价房"\"f$a.B4B!Y(L,Z1q内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。*H5p*i1M7s(E%Q8e)o.]2w(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。9m5Y!q%a6E-[#@&{!R7B(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。7E'V%O2k4M)Q-f4\3q$`*(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。/?)@9v2B"q;N;X.T上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。7、计算公式：)q/}9S'i/G%_&m1u容积率：总建筑面积/土地面积建筑密度：建筑占地面积/土地面积×100%;n-E;x6}1g&y.Z绿化率：总绿化面积/土地面积×100%集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×100%!u!Y8V)K-d:O+P得房率：套内建筑面积/建筑面积×100%,e1B-i8c/@建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。+d1x8h%_-C5U'd'K#K*x套内建筑面积=关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2=建筑面积/分摊系数/X)_"~$r,Nb)o1[&f:P封闭式阳台：面积计算100%敞开式阳台：面积计算50%阁楼、露台，一楼花园，一般赠送.k0v$B4[!g住宅交付时的要求(1)交付使用许可证，入住许可证7I:H.Q$a"F'm!}+T(2)质量保证书(3)产品使用说明书前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）8、何为代理，何为中介？二者区别代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。第二节有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现行政策基本内容综述。#r7z1{,N#H3hB一、按揭（个人住房商业性贷款）银行按揭知识●按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。●办理银行按揭需具备的条件：1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有购买住房的合同或协议；4、以不低于所购房款总价的20%作为首付款；5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；6、贷款规定的其他条件。以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及...