摘要本文利用扬州市2011-2016月度数据，探究其房价波动的影响因素。通过分析本文认为，限购政策对房价波动的影响是显著的，政府可以通过限购的政策方式调控房价；扬州市房价波动更多受当地资本因素而非经济基本面的影响，对中心城市南京的房价波动亦不敏感。进一步研究发现，扬州市房价与当地货币供应量和信贷规模存在长期均衡关系，且受自身市场预期影响较大。在此基础上，本文给出了一些政策建议。关键词：房价波动中型城市回归模型一、引言近年来，我国房价不断上涨。2010年6月全国房屋销售价格指数为9042元/平方米，2016年11月上升为11816元/平方米，涨幅为30.68%1。同时，全国房地产价格存在很大差异，2016年11月房屋销售价格指数：最高为深圳，房价为55040元/平方米（涨幅为148.03%），最低为湘潭，房价为4012元/平方米（涨幅为20.23%），差价高达13.7倍，反映出我国房地产市场还不成熟，房地产价格存在较大波动，且大型城市与中小城市之间存在1数据来自CREIS中指数据。较大差异。房价已成为理论界和实务界都十分关心经济问题和社会问题，对房价波动的影响因素，许多学者都进行了相关研究，但现有文献，大多以全国房价指数为研究对象，如余华义和陈东（2009）研究了中国房价与地价、利率的关联性【1】；梁云芳和高铁梅（2006）分别从供需以及资本角度分析了我国房价波动的成因【2】。相对而言，考察一特定城市、尤其是中小城市房价形成机制的研究较少。本文以扬州市这一中型城市房价波动为例，考察其房价波动的影响因素，并基于结果给出政策建议。本文安排如下：第二部分讨论（中型城市）房价形成的机制，第三部分对使用的数据进行说明并进行实证分析，第四部分报告实证分析结论并给出政策建议。二、房价形成机制的讨论房价的形成机制比较复杂。房屋既是一种消费品，又是一种投资品。作为消费品，房价自然受市场经济基本规律（价值规律、竞争规律、供求规律等）的支配；作为投资品，成本与收益的比较又影响着房地产资产的定价。具体到一个城市，人口因素，城市与城市之间房地产市场的互动关系同样可能影响房价。此外，针对近年来不断上涨的房价，政府的调控政策对房价可能产生较大影响。房价的形成是多因素作用的结果。（一）需求因素对房价的影响从需求角度来说，住房需求可以分为刚性需求、改善型需求、迁移性需求与投机需求。一般认为，房地产价格波动的主要来源是宏观经济基本面波动，这很大程度上是因为经济增长（2011-2016年，扬州市地区生产总值由2630.30亿元增长为4449.38亿元，增幅为67.8%）伴随着居民收入增加（2011年-2016年，扬州市城镇居民人均可支配收入由11217增长为18057元，增幅60.98%），家庭对房屋购买力增强。而房屋由于建设周期长（一般为2年），短期内供给无弹性，在供给不变的情况下，需求增加导致房价上涨。此外，房地产市场的产品是差异化的，房屋有档次高低之分。随着收入增加，一些家庭不满于原有的住房大小、居住环境等，产生了置换房屋的改善型需求，这也推动了房价上涨。迁移性需求是指人口流动带来的对住房的需求，比如人口从县区向市区的流动，周边城市向中心城市的流动都会增加本地对房屋的需求2。而随着近年房屋价格不断上涨，伴随着央行持续降息动作，具有保值增值功能的房地产逐渐成为重要的投资渠道，强化了对房屋的投机需求。（二）供给因素对房价的影响从供给角度来说，在其他条件不变的情况下，如果增加房屋供给，房价会下降。扬州市2011-2016年规划建筑面积PLAN月度数据见图1，可见规划建筑面积虽波动较大，且在每年下半年达到2注意人口迁移和外来务工人员流入的区别。人口迁移对房地产市场的影响是增加本地住房需求，而外来务工人员流入不一定伴有迁移目的，大多以租房为主，实际上减少了房屋供给。这两种因素都对房价上涨有推动作用。峰值，但每年均值总体不变，可以认为房屋供给比较平稳，没有显著增加。在土地价格对房价影响这个问题上，现有研究分歧较大。一些观点认为，土地价格、建筑材料价格以及建安成本等成本价格上涨推动了房价上涨，比如和白霜（2008）的研究认为涵盖材料成本、土地成本与人力成本的生产成本上涨推动了...
