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第1页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共18页岳麓区望城坡建设住宅小区前期策划前言长沙的房地产正在迅猛的发展，本项目拥有较好的宏观环境，但是由于地块以及周边的微观环境的影响，存在很多的不足，在销售上很难达到理想的效果。在对周边环境、消费状况以及在售楼盘进行了大量的分析数据后。初步得出了以下结论，供双方进一步探讨：在卖点提炼上，主要突出节能环保，以长期节约费用来提高性价比；其次开设施工工艺样板间，以看得见摸得到的产品宣告产品高质量；同样以景观绿化作为比肩其他项目的要素，突出投资回报空间；在感情诉求上以形象广告和社区活动树立自由、尊重和亲情概念。在宣传推广上，紧扣销售节点，运用全方位的宣传工具进行短时间的密集轰炸，其余时段以人员行销、DM、公关活动为主要方式。在销售策略上，以较低价入市、小幅频涨、多批放量，以实现项目总收入的最大化。销售价格参照周边楼盘进行要素权衡定价。由于尚且欠缺项目的完整资料，关于销售执行的具体细节广告计划、工作进度和销售回款计划、促销政策等等资料在双方进一步的沟通后将逐步完善。第2页共18页第1页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共18页一、宏观环境分析项目位置及地位优势1、岳麓区望城坡地处湖南名胜--岳麓山北麓，濒临水域浩大的西湖渔场，有得天独厚的生态环境，2、紧邻汽车西站有25路、312路、314路、315路、317路、333路等数条公交线路，拥有非常好的交通优势；近邻的岳麓山、医卫设施、大学城、科技园、商业广场，可为业主提供良好的人文环境。且为长沙建设两型社会的重点区域，未来发展潜力巨大。3、周边楼盘已经逐步呈现，共和世家和格林星城强化了该片区的高档居住概念。片区以外还有宜居莱茵城,麓山枫情，麓山名园，玛依拉山庄等等众多楼盘环绕。总之：前景好、现状差，楼盘多、价格近、户型大。二、项目简介(一)项目SWOT分析1.项目的优势1.1交通便利、四通八达项目处于汽车西站旁，紧邻但不接壤交通最繁忙的金枫路向南几百米即为荣湾镇，五一广场，公交车辆众多，交通非常方便。第3页共18页第2页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共18页1.2该区域是被市场认可的高尚住宅区之一岳麓区较早高档住宅建在周边，并在市场上维持着一个较高销售价位，共和世家，格林星城使该区域的市场形象已定位于中高档住宅区。1.3最有发展潜力的地区随着市政府的搬迁，大学府城的文化氛围，岳麓山的天然环境等等，岳麓区将是最有发展潜力的区域，项目的增值空间很大。1.4周边楼盘开发较多，形成了气候项目周边开发的楼盘很多，已经在市民心中形成了印象，成为了住宅购买的热点。1.5户型结构多元化项目不仅有多层，也有电梯公寓；各种面积的房屋配备较多，消费者选择余地宽松；小户型总价较低，方便投资。2.项目的劣势2.1项目体量过小，营销费用受限制因项目住宅面积只有X万余平米，长沙销售单价不高，将会第4页共18页第3页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共18页影响推广费用，进而影响销售情况。2.2周边不乏竞争物业，且其价格更具竞争力周边楼盘聚集，在售销上就会产生竞争。2.3入住时间周边有竞争的物业要么已为现房，要么近期交房，而本项目为一年后的现房，这种时间上的距离会流失一些潜在客户。3.项目市场机会3.1该区域是日渐形成了住宅聚集地由于岳麓区的特殊地位，项目处于河西和河市之间，更由于该区域拥有格林星城较早的销售，加之最近该区域一、二个中高档住宅楼盘的炒作，从而使市场上较容易接受本项目的价位和形象。3.2河西的快速发展及人气商气的逐渐形成，无形中带旺项目入市。为了配合河西新区的建成，大量拆迁旧房、兴建绿地，市政府的搬迁，加之其a处于大学府城良好环境，使该区域容易极速聚集人气，在多数人眼中这是片具有发展潜力旺地。第5页共18页第4页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共18页3.3是有别于市场的小户型电梯公寓市场上电梯公寓越来越多，也拥有一定...