第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共39页第九章物业管理制度与政策【本章历年考试情况】■2008年分值较大，考了综合分析题，2009年分值低，但有可能再出综合分析题年份单选多选判断综合分析合计2009年1题0.5分－1题0.5分－2题1分2008年2题1分－2题1分2题4分6题6分【本章主要内容】第一节物业管理概述第二节物业管理实施与运作要点第三节物业服务收费第一节物业管理概述1.基本概念▲■物业◇是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地■物业管理◇是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动■物业管理的内涵◇物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现◇依据是物业服务合同◇内容是对物业进维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护■两个主体◇物业服务企业－指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业◇业主－即物业产权人，指房屋的所有权人■物业管理的主要目的◇保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序■作用◇有利于提高人民群众的居住质量◇有利于增加就业，扩大居民消费◇有利于维护社区稳定，推动精神文明建设◇有利于促进财富增值，培育民主意识2.物业管理的基本特征▲■社会化■专业化■市场化3.物业管理服务的基本内容▲（八项内容）第2页共39页第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共39页■物业共用部位的维护与管理－共用部位■物业共用设备设施的运行、维护和管理－共用设施■环境卫生、绿化管理服务－环境绿化■机动车和非机动车的停放管理－车辆管理■物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务－公共秩序■物业装饰装修管理服务－装饰装修■物业档案资料的管理－档案资料■通过物业服务合同约定的其它事项－其它4.物业管理的主要环节▲（四阶段）■物业管理的策划阶段◇早期介入◇制定物业管理方案◇制定临时管理规约及有关制度◇选聘物业服务企业■物业管理的前期阶段◇物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定◇物业管理人员的选聘和培训◇物业管理规章制度的制定■物业管理的启动阶段◇物业的接管验收◇用户入住◇档案资料的建立◇首次业主大会的召开和业主委员会的成立■物业管理的日常运作阶段◇日常综合服务与管理◇系统的协调5.物业管理条例确立的基本制度（七项）◆■业主大会制度■管理规约制度■物业服务招投标制度■物业承接验收制度■物业服务企业资质管理制度■物业管理专业人员职业资格制度■住宅专项维修资金制度第二节物业管理实施与运作要点1.物业服务企业▲1.1物业服务企业的性质■是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织1.2物业服务企业的设立第3页共39页第2页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共39页■向工商行政部门注册登记领取营业执照■向房地产行政主管部门申报资质证书◇种类△一级△二级△三级◇资质管理－分级审批制度△国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理△省级负责二级△市级（还包括直辖市）负责三级1.3物业服务企业的权利、义务■六项权利◇制定物业管理制度◇收取物业管理服务费◇制止、纠正违反物业管理制度的行为◇要求委托人协助管理◇选聘专业公司承担专项经营服务管理业务◇其它■五项义务◇提供物业管理服务◇接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督◇定期公布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和审计◇接受行政部门的监督管理◇其它2.业主、业主大会及业主委员会◆2.1业主与物业的使用人（都是物业管理服务的对象）■业主◇指物业的产权人（所有权人），是物业服务的对象◇业主对建筑物专用部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利◇业主转让其专有部分，对共有部分的共有和共同管理的权利一并转让◇规划的...
