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当前文档修改密码：8362839曲江·芙蓉坊招商方案HDO恒道（中国）地产营销策划有限公司第1页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共26页二零零八年五月三十日一、项目概况1.基本数据项目位于曲江开发区雁南一路东段，大唐芙蓉园西门正对面。项目总占地近15590平方米，总建筑面积25070平方米，建筑形式为地上3-4层，6栋唐式风格围合单体楼。是集商业、酒店于一体的大型城市结合体项目。2.格局分区格局名称御膳坊百业坊大唐客栈刘伶轩绮唐阁藏珍阁面积（㎡）2378.33㎡2835.58㎡6078.19㎡2318.57㎡2406.34㎡2263.66㎡第2页共26页第1页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共26页二、商业定位1.竞争对手分析商业项目位置业态招租面积划分租金（元/㎡）免租期及其它优惠政策入驻率点评大唐不夜城雁塔南广场以南餐饮、休闲、购物、健身、旅游产品300㎡（餐饮、休闲为整栋出租）60-100元1-2个月免租未开业体量最大，规划配套最全。但目前消费人流导入不便。未来经营，将会有巨大潜力。大唐芙蓉园新天地大唐芙蓉园南门围合西安第一家以夜生活为主体的主流街区(餐饮、休闲酒吧一条街、旅游产品)50-1000㎡40-60元5-6个月免租，赠送第一年物业费30%因前期未进行相应商业氛围培育，商家更替频繁，现在推出的重商、培商政策有一定收效，入驻率提高。且和马路对过的游乐园遥相呼应，不显单调。大唐商业广场雁塔北广场围合餐饮、休闲、购物、旅游产品500-2000㎡100-120元100%因招商较早，围合的中间景观即是亚洲最大的音乐喷泉，人流量巨大，目前经营在本区域内稍显乐观，租金也是最高。大唐通易坊雁塔西路以统一唐文化风格的特色建筑着称，如雍布拉康藏文化主题餐厅、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江KTV城、瓦库茶语、皇家极品咖啡100-300㎡60-80元前期免租2个月90%因临雁塔西路，路段人流量较大，且招商单位面积较小，入驻率高，也是中高档特色餐饮的聚集处。第3页共26页第2页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共26页等现象一、曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐芙蓉园做文章，业态重复性较强。现象二、大雁塔及南北广场人流最大，附近商业经营情况稍理想，大唐芙蓉园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由于游走路线的限制，大唐芙蓉园目前已成为本区域旅游资源的末端，以旅游产品为主的业态难有市场支撑。现象三、本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城区内的配套为主。现象四、由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感，急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，即：周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲SPA馆等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐）。2.市场定位商业定位：曲江首席高尚都市生活加油站集餐饮、购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心。关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物第4页共26页第3页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共26页+逛街，中高档，时尚、新潮等。3.功能定位餐饮+购物+休闲+娱乐+社区配套4.档次定位整体中高档超市大众化餐饮娱乐相对高档5.消费者定位曲江新区内高尚社区的居民（曲江公馆等）；年轻白领、上班族；时尚男女青年；来西安旅游者。三、业态布局1．御膳坊以大型特色餐饮为主，例如大型音乐餐厅、餐饮文化体验店，如若商户竞争力强，一层和二层也可考虑分层招商（需进行二层的入口改造）。2．百业坊以中小型特色餐饮为主（铺位灵活划分）。第5页共26页第4页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共26页3．大唐客栈品牌酒店（已落实）。4．刘伶轩酒吧、咖啡吧、休闲娱乐兼女士俱乐部。5．绮唐阁品牌超市。6．藏珍阁健身俱乐部、各...