御府·润豪园住宅项目策划思路畅享新城生活，塑造梦幻康居前言心胸的宽度决定了天地的广度矗立的高度决定了视野的远度思维的深度决定了事业的成败就御府·润豪园项目而言，因其所处的地理位置和项目规模等在无棣房地产市场上来说比较特殊，其操盘模式不同于传统意义的中小住宅项目，也与港澳城、华府等无棣的大盘操盘手法迥异。因此，本案的营销推广必须上升到战略的高度，经过缜密筹划、精心布局、迅速执行，方能求得本案推广的成功。一、宏观背景1、市场背景城市发展规划无棣的城市发展方向可以用两个重点来概况，即：老城区与新城区。无棣的城市中心也随着城市的发展而转移，从过去的老中心到现在的中心——府前大街、香港路，重心逐步向北转移。而本项目正处于棣新四路与香港路交汇处这里将是城市未来发展方向的中心区域。小结：本案正处于无棣的西北部，是城市未来发展的中心区域，因此，本案的第一开发理念须引起无棣人对城区北部未来城市中心区域的认识，唤起市民对城市脉络的规划向往和梳理。区域市场相对于无棣的人口规模，无棣的房地产开发量过大，且区域主要是集中在两个区域，即老城区、县委为中心的新城区。而以县委为中心的新区处于开发中，在无棣市民的心中是最为适宜居住的区域，因而这里开发的楼盘较多，竞争压力较大。新区目前的市政配套尚不完善，市民多以观望为主，入住率不高人气不旺。小结：如何改变市民对新区的认识，本案能给新区的发展乃至城市的平衡发展带来怎样的改变和机遇，是本案推广的至高点，也是本案开发理念的具体体现。二、项目背景1、基本概况本案位于无棣新城区西北区域，东临棣新四路，南邻香港路，东侧为县政务中心。项目规模较大，总建筑面积达10万平方米，是无棣新区第一大别墅住宅社区。2、项目优劣势项目优势规模体量低价策略周边环境（自然及人文）地理位置距离工作地也比较近。项目劣势市政生活配套交通环境（出入不方便）楼盘建筑形态工程进度缓慢，产品远景体现较差。相对于劣势，本案的优势可以说是微乎其微。如何改变市民对区域的认识，是本案开发及营销推广的关键。三、开发理念1、开发方向从无棣市场看，房地产开发的热点在北部，开发的产品以多层为主。而该区域开发量较大，且规模大盘多。因此，本案的开发方向应为打造北部第一康居现代城。产品以别墅、四、五层带阁楼的复式、错层大户型为主，四、五层带阁楼的中小户型为辅。2、开发策略——做新城开发的火车头与产品定位一样，对于任何企业来说，进入一个市场都会给自己一个定位，确定自己在整个区域竞争中的地位，明确自己的发展方向，以此来决策企业的发展道路。归纳到一点，就是企业在这个市场上，是做火车头还是火车厢？这是项目开发的前提，是一个无法避免的问题。火车头意味着市场领导者，意味着市场的第一力量，是市场的领头羊，表现在产品上则意味着开发独特的、差异化的产品，引领行业潮流。本项目的地段决定了企业的市场定位必须选择在无棣新区作火车头，跟在其它项目的后面，亦步亦趋是无法获得成功的，必须在开发理念、主题概念和产品定位上形成的明确区分，从社区的标准上全面超越，引领无棣新区新城居住生活新潮流。从而迅速在无棣市场打响公司的品牌。3、开发节奏开发节奏特指项目的工程进度和销售进度，最简单的有快和慢两种方式，两种方式各有利弊。1、快做快做要求项目在最快的时间内开发、销售完毕，形成强大的规模效应，在短时间内即依托速度、体量建立市场知名度。为完成这一要求，不惜采取一些非常规的手段，一切以快为基准。快做的利益点是：※一旦有良好的开盘局面，可以迅速形成项目品牌，强占市场高点，达到出品牌、出效益的要求。※项目开发比较主动，全力贯彻前期制定的思路，一切以我为主。※在目前周边商务区基本启动、商务氛围比较浓郁的情况下，可以最大限度的吸取购买力，完成利润目标。※可以获取较快的资金周转速度，获取资金的时间效益。快做的风险是：※对资金的压力比较大。※后期产品调整比较困难。※在整个开发周期，需要企业有很强的项目把控能力，对企业要求比较大。2、分期开发慢做慢做的策略就是以稳妥...
