物业公司工程部工作手册中央空调系统保养维修作业指导书版次01共6页第1页1.目的规范操作、保养、维修中央空调系统，以保障空调系统运行正常。2.适用范围适用于物业公司管理范围内的中央空调系统。3.职责3.1工程部负责中央空调系统运行的监督管理。3.2各物业管理项目部工程管理处遵照执行。4.工作内容4.1空调系统管理4.1.1空调主机组运行时，应每3至4小时详细填写《空调主机组运行记录表》。4.1.2空调主机组及其自动控制系统操作站属专用设备/微机操作站，密码、时间、温度等设备操作/运行参数的重新设定应报工程管理处主任批准后，由指定人员操作。空调主机组要按照《设备说明书》进行规范性的保养维修。4.1.3空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、冷却塔故障等，设备责任人应及时处理并报告设备主管。4.1.4中央空调温度达不到要求、冷冻水机组控制异常等故障，应通知设备主管到现场处理并报告工程管理处主任。4.1.5安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。4.1.6空调主机组及其自动控制系统出现故障后，设备主管应及时报告工程管理处主任，并组织技术人员进行检修，查明原因向工程管理处主任报告。4.1.7自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经工程管理处主任同意，不得私自拆修。4.1.8每半年对网络控制器及2DC箱模块进行保养。4.1.9设备主管负责监督检查分承包方对冷冻/冷却循环系统水处理的过程和结果。4.2空调泵类保养维修物业公司工程部工作手册中央空调系统保养维修作业指导书版次01共6页第2页4.2.1每日维护检修内容4.2.1.1水泵、电机轴承温度是否正常，运转是否有异响和振动。4.2.1.2压力表示数是否正常。4.2.1.3是否有漏油、漏水现象。4.2.1.4阀门开关位置是否正常。4.2.1.5控制电器工作状态是否正常。4.2.1.6排除其它不正常现象。4.2.2每周维护检修内容4.2.2.1清洁机房环境。4.2.2.2督促和检查分承包方水质处理情况，保证水质各项指标符合要求。4.2.3每年维护检修内容4.2.3.2更换轴承油。4.2.3.3检查密封件的密封情况，测量并记录叶轮密封环的密封间隙。4.2.3.4检查泵叶、泵壳，清洁泵叶、壳内外表面，泵及机架除锈并刷漆。4.2.3.5检查各仪表的准确性、可靠性。4.2.3.6检查保养所有的附属阀件。4.2.3.6检查键和键轮的磨损情况，检查键轮和键与轴配合是否松动。4.2.3.7电机检修保养。4.2.3.8测试电路动作的可靠性。4.3冷却塔保养维修4.3.2每日维护检修内容（3至4次）4.3.2.1运转时是否有异响和振动。4.3.2.2查看冷却塔内的水位是否在工作范围内。4.3.2.3检查皮带松紧程度及皮带、皮带轮、风叶、轴销的磨损情况或有无松动。4.3.2每月维护检修内容4.3.2.1更换磨损部件，各转动部位加注润滑油。4.3.2.2检修转头，清理异物，使之转动流畅。4.3.2.3清洗散热填料积聚的泥尖及污物。4.3.3年度维修保养内容物业公司工程部工作手册中央空调系统保养维修作业指导书版次01共6页第3页4.3.3.2拆下风网，清理所有底盒或滴水层的废物。4.3.3.3调校布水管出水孔的角度。4.3.3.4调整风扇扇叶角度，以使安装角度一致。4.3.3.5检测马达绝缘及接地电阻。4.3.3.6紧固所有连接螺丝螺母，转动部位加注润滑油。4.3.3.6运行冷却塔，调校适量水位。4.3.3.7调校转头转速及水泵水量。4.3.3.8观察出风口漂水量，调整隔水轴安装角度。4.3.3.9观测循环水质，呈交水处理报告。4.3.3.10所有金属架及连接件重新刷防锈油漆。4.3.3.11提交工程维修报告。4.4空气处理机保养维修4.4.1每日维护检修内容4.4.l.1空气处理机在工作过程中没有异响和异常振动，仪表计量准确。4.4.1.2管道中凝结水流畅，空气过滤网无杂物堵塞，风柜皮带轮运转正常。4.4.1.3电动阀工作状态正常。4.4.2每周维护检修内容4.4.2.1清洁空气过滤网，检查冷却盘管散热片。4.4.2.2检查皮带轮及皮带磨损情况，皮带轮配合是否松动。4.4.2.3检查叶轮和紧固螺栓及轴承座紧固螺栓是否有松动现象。4.4.3每年维护检修内容4.4.3.l检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。4.4.3.3更换机油，并做好记录。4.4.3.4检查气阀组件的密封性。4.4.3.5检验所有仪表的准确可靠性。4.4.3.6检查安全阀的工...
