某公司工程管理手册(DOC 49页)VIP免费

总目录序号标题页码1设备管理规程2房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准3供配电系统规程4供配电系统巡视维护规定5供水系统操作规程6供水系统巡视维护规定7排水系统操作规程8排水系统巡视维护规定9空调系统操作规程10空调系统巡视维护规定11电梯系统操作规程12电梯系统巡视维护规定13消防报警系统操作规程14消防报警系统巡视维护规定15气体消防系统操作规程16气体消防系统巡视维护规定17监控系统操作规程18监控系统巡视维护规定19停车场管理系统操作规程20停车场管理系统巡视维护规定21接地电阻测试操作规程22避雷系统巡视维护规定xxxxx物业管理有限公司作业指导书WI-03版次：A/00文件名称：工程管理手册生效时间：2012-03-181一、设备管理规程1．0目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2．0适用范围管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3．0定义3．1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，做好记录。3．2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器等；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3．3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3．4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。3．5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。3．6设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3．7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。xxxxx物业管理有限公司作业指导书WI-03版次：A/00文件名称：工程管理手册生效时间：2012-03-1823．8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4．0设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置。Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5．0设备管理模式采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5．1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、...