第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共20页皇都广场项目国际公寓概念及标准（一）国际公寓概念（1）市场背景（2）公寓类型（3）国际公寓调查（4）国际公寓户型调查（5）国际公寓配套调查（6）国际公寓服务调查（7）国际公寓客户调查（8）国际公寓定义（二）国际公寓标准标准一区位标准标准二形象标准标准三配套标准第2页共20页第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共20页标准四服务标准标准五营销标准（一）国际公寓概念（1）市场背景2001年中国申奧成功、加入WTO，国民经济持续高速增长，外国公司进入中国各大城市及沿海城市的已经形成热潮。如广州，截至去年，广州共有１００００家外资企业，世界５００强的跨国公司已有９９家在广州投资，现有驻穗的外资机构已达２６７２家，比１９９９年增加了２７０多家；常驻广州工作的外籍人员超过３万人，加上其家属将近１０万人。据预测，到２００３年外资企业将达１５０００多家，驻穗的外籍人员将超过６万人，加上其家属将组成一个达１第3页共20页第2页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共20页５—２０万人的住宅市场。这批人往往都是高档公寓目标对象。外籍人士均享有高额住房津贴和补助（通常跨国公司的总裁和外国领事高达5000~9000元美元/月，一般的中级管理人员也有2000~3000元美元/月以上），他们在租房时往往会选择质素高、服务到位的高档公寓（实报实销，或包干实用——前者会居住酒店，后者会注重高档公寓）。越来越多的外籍人士开始选择入住具有酒店式服务的高档公寓。目前，在城市中心商务区高档写字楼周边的一些高档公寓，租赁行情一直看涨，尤其是CBD周边的高档公寓，如北京CBD周边的高档公寓，是外籍人员居家的首选之一。目前高档公寓的投资价值已经越来越明显，投资回报率也越来越高。以广州白云堡豪苑的一套220平方米的豪华公寓为例，其租金高达20000元港币/月，业主投资额约为200万元港币，年投资回报率高达11.25％。第4页共20页第3页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共20页目前高档公寓不仅租金高，其出租率也高，特别是其涉外租务市场已经供不应求。高档公寓的客户正由自住型转向投资型发展，其租赁市场的空间也将随着城市经济的发展而出现质的飞跃。高档公寓已经成了高投入高回报的吸引人的投资项目之一。（2）公寓类型国内目前的公寓类型主要分成三类：１.国际公寓（包括酒店式公寓）如北京阳光100国际公寓、和乔丽晶、瑞城中心、旺座等，香港会景阁等，深圳地王大厦配套公寓、波托菲诺国际公寓等，广州中信广场配套公寓、东湖御苑、二沙岛金亚花园、岭南会、棕榈园、聚龙明珠、富城花苑，珠江新城新大厦、远洋明珠等，这类型公寓属于长住型，具备高素质的酒店式服务，住户大多是外国领事馆工作人员、外资机构的高级管理人员及其家属。２.商务公寓（或商住两用、SOHO）第5页共20页第4页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共20页主要有北京SOHO现代城等，深圳国际文化大厦、中电信息大厦、创展中心等，广州新达城、都市华庭、天文苑、远洋宾馆公寓等，这类型公寓由于位于或临近主要商务区，大部分被当成写字楼使用，租户多为一些新兴行业如ＩＴ、广告、展览、贸易等行业的小公司，也有部分被白领阶层租用长期居住。此类物业的投资回报率较高，特别是政府实施“住宅禁商”的政策后，商住公寓发展尤其迅猛。尤其作为生活工作室的综合功能符合新经济时代产品功能多元化、模糊化的趋势，是今后商务公寓发展的方向之一。３.居住式公寓主要分布在交通便利、社区成熟的区域，如深圳都会100、丽阳天下、小小家等，如广州新港城、明轩等。居住式公寓作为住宅的过渡用房，对置业能力相对较弱的年轻人有较大的吸引力。同时由于市场需求较旺，也吸引了投资客的关注。第6页共20页第5页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共20页4．各类物业综合比较表表（1）比较项目国际公寓...
