第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共12页XX新中心区N4地块投标分析报告目录一、一、市场分析1、1、XX区宏观环境分析（2页）2、2、XX区房地产市场分析（4页）3、3、N4地块区域市场分析（6页）二、二、投资成本及效益分析1、1、施工成本估算（12页）2、2、其它开发成本估算（12页）3、3、总开发成本及投资效益核算（14页）第2页共12页第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共12页一、市场分析1.1.XX区宏观环境分析XX区自1992年11月份建区以来，国内生产总值保持高速增长的健康态势，进入1998年，当各区受亚洲金融风暴的影响增长有所减缓时，XX仍以高于16%增长率的保持平稳增长。XX区经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，2000年区属经济总量占深圳市各区属经济总量的40%。XX区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。深圳2000年各区份国内生产总值资料来源：XX2001年统计年鉴2002年1到5月，全区实现工业总产值315.66亿元，同比增长39.8%；固定资产投资完成额19.4亿元，增长23.3%；社会消费口零售总额37.8亿元，增长20.1%；加工贸易出口58亿美元，增长12%；预算内财政收入9.15亿元，增长8.4%；经济发展前景非常乐观。XX区市场经济环境呈以下特点：XX经济具有明显的外向驱动性2001年XX工业产品的出口产值达到人民币432亿，外资、港澳台资企业在工业总产值中比重占88%，出口产值占XX工业总产值的83%，占深圳市工业总出口产值的40%多。科技人员中暂住人员相当于5年来XX购房者总量的二倍多进入2000年，XX人口达到135万，其中暂住人口占80%，超过深圳70%的平均值；同时，人口结构发生了质的变化，常住人口中科技人员达到91620人，暂住人口中科技人员达到76260人（相当于5年来XX商品房购买者的总量之和的三倍），大量的技术人员推动着XX的科技发展。占深圳旅客1/3数量的商务旅游经济XX与国际、国内公司商务来往频繁，是产品贸易集聚地，商务活动40%4%5%6%12%33%宝安盐田罗湖福田南山龙岗第3页共12页第2页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共12页聚集地，2001年接待的商务游客近整个深圳市的1/3。将加强第三产业的发展2001年XX产业结构中第一、二、三产业比分别为3.8:59.7:36.5工业在XX的产业结构中占绝对主导地位，但第三产业远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为XX下阶段发展的重点。2000年XX区产业结构与深圳市的比较类别人均GDP（美金）第一产业第二产业第三产业三产/二产XX区19874．1%59．4%36．5%0．61深圳市40001．3%50．0%48．7%0．97繁荣的商业服务近两年来，基于对XX消费潜力信心，市内大型零售商纷纷大举入驻XX，以赢得先机：顺电、天虹、万佳已开业，国际零售巨头沃尔玛亦正在签约中。2.2.XX区房地产市场分析近年来，XX区房地产市场进入快速成长时期。XX区的房地产市场特点：较大的地价上升空间XX目前开发的较高品质的楼盘也得到市场广泛的认同，新安老城区成熟区域小高层及高层住宅单价已达到4500-5000元/平方米，西乡热点开发区的多层及小高层的价格目前已在3000元/平方米以上，且呈不断上升趋势。良好的销售业绩2001年，XX区房地产市场住宅销售总量达到90多万平方米，另据市场调查显示，XX规模在5万平方米以上的住宅楼宇销售率达到85%以上，销售期通常不超过1.5年。XX土地出让引起了境内外投资者高度关注从XX的土地招标拍卖情况可以看出，越来越多的深圳市区开发商、香港开发商对XX土地给予了热切的关注。从众多市区品牌开发商多次踏勘XX拟出让地块可见一斑。今年3月22日115区拍卖地块，9家境内外开发商激烈角逐，亦可看到投资者对XX的关注程度。营销创造价值对深圳市区内楼盘而言，营销费用越来越高，甚至达到总销售额的5%之多，营销更多的是对成本的增加。而XX的开发项目目前普遍的广告投入费用还不足销售额的2%，营销处在起步阶段，更多的项目在前期定位，市场研究，资源整合方面做得还远远不够，XX的营销存在非常大的第4页共12页第3页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，...
