中華人民共和國香港特別行政區稅務局稅務條例釋義及執行指引第14號VIP免费

稅務局網址：www.ird.gov.hk中華人民共和國香港特別行政區稅務局稅務條例釋義及執行指引第14號(修訂本)物業稅本指引旨在爲納稅人及其授權代表提供資料及指導。指引本身並無法律約束力，亦不會影響任何人士向稅務局局長、稅務上訴委員會或法院提出反對或上訴的權利。本指引取代於1983年12月7日發出標題爲(A)由1983-84年度起的物業稅及(B)暫繳物業稅的指引。稅務局局長劉麥懿明2005年2月稅務條例釋義及執行指引第14號(修訂本)目錄段數物業稅的徵收「擁有人」的涵義1「土地或／及建築物」的涵義4擁有權的改變6物業稅的計算8應評稅值的確定應評稅值的涵義9不能追討的代價15追討收回的租金16從應評稅值扣除的項目差餉17修葺及支出免稅額18寬減及豁免第25條訂明的稅項抵銷20第5(2)(a)條訂明的法團豁免21第87及88條訂明的豁免22物業出租等同一項業務23暫繳物業稅25物業稅報稅表及評稅通知書30ii物業擁有人的責任提交報稅表–第51(1)條33須課稅通知–第51(2)條34停止作為擁有人的通知–第51(6)條35更改地址通知–第51(8)條36備存足夠的租金紀錄–第51D條37豁免情況改變的通知–第5(2)(c)條38聯權擁有人或分權擁有人的責任–第56A條39建築物的公用地方作出租用途41物業稅的徵收「擁有人」的涵義物業稅是《稅務條例》(該條例)第5(1)條訂明的稅項，須向擁有座落在香港的任何土地或／及建築物的擁有人徵收，每年按該土地或／及建築物的應評稅淨值，以標準稅率計算。2.根據該條例第2條的定義，任何土地或／及建築物的「擁有人」包括－(a)直接從政府名下持有該土地或／及建築物的人。在一般情況下，「擁有人」基本上指名字已登記在土地註冊處的人；(b)實益擁有人；(c)終身租客；(d)按揭人；(e)管有承按人；(f)擁有相逆土地業權並就該土地上的建築物或其他構築物收取租金的人；(g)向根據《合作社條例》註冊的合作社為購買該土地或／及建築物而供款的人；(h)持有土地或／及建築物但須繳地租或其他年費的人；及(i)擁有人的遺產的遺囑執行人。3.這條對「擁有人」所下的定義，只臚列一部分涵義，絕不可限制該詞的一般涵義。建築物的業主根據《建築物管理條例》成立業主法團後，該建築物公用地方的權利、權力、特權及責任，須由業主立案法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與該建2築物公用部分有關的法律責任，亦須針對該業主立案法團而非業主執行。因此，該業主立案法團被裁定為該建築物公用地方的擁有人，並且須課物業稅[見稅務上訴案例編號D27/98].「土地或／及建築物」的涵義4.「土地或／及建築物」在通常情況下具有一般涵義。該條例第7A條把涵義引伸至包括「碼頭、貨運碼頭及其他構築物」。構築物的一些例子有：牆壁、水壩、廣告招牌、燈箱、油站等。這亦包括建築物內沒有特定轉讓給任何一個擁有人，但擬用於為建築物全部擁有人謀求利益的共用地方。5.除了為考慮第5(2)條訂明的稅項豁免外[見第21段]，「建築物」應包括建築物的任何部分。擁有權的改變6.由於物業稅是向物業擁有人徵收的，因此遇有物業轉讓，便須找出物業擁有權改變的日期，以確定新舊擁有人各自應繳的物業稅稅款。7.大部分物業交易，都是由買方與賣方訂立物業買賣合約開始。物業的管有權及業權，會在較後日期當買賣完成時，藉着轉讓契或其他轉易文書轉移給買方。從技術層面來說，由簽立買賣合約日期起至交易完成期間，出現了雙重擁有權：賣方既是物業在法律上的擁有人，而買方在訂立買賣合約，並繳付部分買價作為訂金後，也成為物業在衡平法上的擁有人。買賣雙方一般會在買賣合約條款內確定物業租金收入享有權的轉移日期。就物業稅而言，有權收取租金的一方，就須繳納物業稅。物業稅的計算8.物業稅是按土地或／及建築物的應評稅淨值以標準稅率徵收。應評稅淨值的計算方法如下－3該條例的有關條文元第5B(2)條就物業使用權應收的代價A第7C(2)條加：追討收回的租金BC第7C(1)及(3)條減：不能追討的租金(D)應評稅值E第5(1A)(b)(i)條減：擁有人繳付的差餉*(F)G第5(1A)(b)(ii)條減：「G」的20%作為修葺及支出方面的標準免稅額(H)應評稅淨值I*不包括地稅(見第17段)應評稅值的確定應評稅值的涵義9.第5B(2)條訂明，物業在每個課稅年度的應...