浅议收益性房地产估价的方法摘要：房地产估价，也称为房地产评估，是一项实践性很强的工作，也是现代房地产业管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等工作中的的一项基础性工作。这一课题的研究在国外，包括港台地区是与房地产事业同步发展的，起步较早，制度法规也比较健全，已经成为房地产事业的重要组成部分。但在国内，针对房地产估价方法的研究起步较晚，只是近年来随着房地产事业的产业化、市场化飞速发展而逐步发展起来的，它的原理、原则和方法基本上是从国外直接引进的，这中间当然也存在一个消化、吸收与改造的过程。本文对目前我国收益性房地产中常用的估价方法进行了研究和分析。关键词：收益性房地产；房地产估价；基础性工作；目录引言：........................................................................................................41、收益性房地产估价概述......................................................................41．1房地产估价的概念.....................................................................41．2房地产估价包括的内容.............................................................42、收益性房地产常用的估价方法..........................................................52．1成本法.........................................................................................52．2市场比较法.................................................................................52．3收益还原法.................................................................................63、收益还原法在房地产估价中的具体应用..........................................63．1房地产相关总收益的确定.........................................................63．2利息和折旧不应当作为总费用扣除.........................................73．3成本收益法运用中应考虑的税费项目.....................................73．4总费用中的维修费求取方法及测算途径.................................83．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除..............................................................................................83．6资本化率的确定方法.................................................................83．7房地产收益年限的确定.............................................................9参考文献：..............................................................................................10引言：收益性房地产常用的三种估价方法为成本法、市场比较法和收益还原法，其中以收益还原法的理论基础最为充分，但使用收益还原法进行房地产价格评估时，纯收益和还原利率等因素的确定又是一个复杂而且在业界又颇有争议的问题。在对这一课题的研究中我们根据我国房地产市场的实际运作情况对影响收益成本法的各种因素逐一进行了分析，对这一方法的在房地产估价中的具体应用实践进行了深入而细致的探讨。1、收益性房地产估价概述1．1房地产估价的概念房地产估价是指专业的估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。1．2房地产估价包括的内容（1）专业估价人员是指具有房地产估价师资格的人员。（2）估价的目的对具体估价项目的估价结果的期望用途。（3）估价原则①合法原则；②最高最佳使用原则：③替代原则：④估价时点原则：⑤公平原则：（4）估价程序获取业务、拟定方案、收集资料、实地勘察、选定方法估算、确定结果、撰写报告（5）估价方法：市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法（6）影响房地产价格的因素：环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际环境等（7）估价时点：评估价值对应的日期，公历的年月日2、收益性房地...
