我们面临的两大问题：——暨本案急需解决的问题一、市场背景篇壹项目的商业体量如何实现它，“红旗广场”的高副价值。贰目前项目周边规划皆为商业项目，如何将项目做到“精、悍”，并能在市场中短期实现投资者的收益。11.克拉玛依房地产市场开发环境1.1人文环境克拉玛依地处新疆准噶尔盆地西北缘，于1958年建市，现为新疆维吾尔自治区直辖市，由克拉玛依、独山子、白碱滩、乌尔禾四个行政区组成。全市总面积9500多平方公里，人口33万余人，有38个少数民族，占总人口的22%。市区距新疆首府乌鲁木齐公路里程313公里，飞机航程280公里,是全国重要的石油、然气工业基地，交通枢纽，前景广阔的市场开发环境使克拉玛依正成为多元化投资，热点区域。(全市总人口（不含辖区内兵团人口）为305774人，其中常住人口为253864人，暂住人口为51910人。男性人口166721人，占54.52%，女性人口139053人，占45.48%。在常住人口中，少数民族64075人,占25.24%，汉族189789人,占74.76%。各区人口数分别为：克拉玛依区169610人，独山子区66589人，白碱滩区63838人，乌尔禾区5737人。全年人口自然增长率为4.35‰)。1.2经济环境克拉玛依经济发展重要指标列表年度GDP增长率人均可支配收入(城市)同比增长幅度2004年296.2亿元8.2%10352.3元5.4%2005年385亿元8.8%10902元5.3%2005全市消费品市场继续呈现繁荣活跃的态势。全年全市社会消费品零售总额18.5亿元，同比增长9.1%。克拉玛依城市经济持续快速发展，综合实力不断增强。2006加快发展第2三产业和非公有制经济，围绕建设“北疆区域中心城市”目标，明确各区域功能定位和发展方向，使资源和生产要素优化组合，构建各具特色的经济板块，形成特色鲜明的经济发展新格局。以旅游、房地产、仓储及物流业、金融、运输、商贸、餐饮、信息、咨询服务业等为重点，大力发展第三产业，特别是新兴第三产业。房地产业截止到2005年11月底，克拉玛依地方企业完成生产销售总值达28.3亿元，其中，房地产业的销售总值就占其近一半。（一）单位数和从业人员2004年末，全市共有房地产业企业法人单位54个，从业人员1282人（详见表4）。表4房地产业企业法人单位和从业人员法人单位（个）从业人员（人）比重(%)比重(%)合计54100.001282100.00房地产开发经营2240.7441832.61物业管理1527.7841532.37房地产中介服务1731.4844935.02（二）资产负债和所有者权益2004年末，房地产业企业法人单位资产合计为203971.8万元，负债合计为168236.8万元，所有者权益合计为35735万元。房地产业企业法人单位的资产负债率为82.48%，分行业看，房地产开发经营业为87.94%，物业管理业为50.30%，中介服务业为36.78%（详见表5）。表5房地产业企业法人单位资产负债和所有者权益单位：万元资产合计负债合计所有者权益合比重(%)比重(%)比重(%)3计合计203971.8100.00168236.8100.0035735.0100.00房地产开发经营181644.889.05159738.094.9521906.861.30物业管理2124.81.041068.80.641056.02.96房地产中介服务20202.29.917430.04.4112772.235.74（三）主营业务收入和利润总额2004年，房地产业企业法人单位主营业务收入为61225.7万元，利润总额-2349.9万元（详见表6）。表6房地产业企业法人单位主营业务收入和利润总额单位：万元主营业务收入利润总额合计61225.7-2349.9房地产开发经营57381.7-1942.8物业管理1062.9-46.6房地产中介服务2781.1-360.5（四）房地产业生产经营情况2004年，商品房建设施工面积101.67万平方米；竣工房屋面积45.54万平方米；商品房销售面积51.55万平方米。其中，住宅销售面积47.65万平方米；商品房销售额73546万元。住宅销售额为62175万元。物业管理企业在管房屋建筑面积69.21万平方米；中介服务业房屋代理出租成交合同面积2.36万平方米，房屋代理销售成交合同716.5万元。1.3政策环境克拉玛依房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从小到大、由单一到多元化的发展过程。截止到2005年末，全市房地产开发企业由2000年的3家发展到30家；企业资产总计由2005年末1.02亿元增加到187.4亿元；从业人员由2000年末48人增4加到418人。房地产开发企业注册类...
