.--影响房地产价格因素的分析学号：20091000891姓名：侯郡培伴随我国国民经济地飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念发生的重大转变、住房消费的有效启动、住房商品化新体制的基本确立、房地产投资的持续快速增长，以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。但当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时出现许多如房地产泡沫现象等问题需要进行调控。要进行有效调控就要判断哪些因素对房价有显著影响。在众多影响因素中，供给和需求，土地成本、国民经济发展水平及贷款利率和城镇居民的可支配的收入等无疑对房价影响显著。1.供给和需求因素：供给因素:影响房地产市场价格的供给因素指的是市场上房地产的供给数量。由于房地产的一大特性是具有很强的区位性，区位是房地产的重要因素之一。同时，由于面对的消费者支付能力差异巨大，为实现利润最大化，从经济学角度来看房地产供给者需要采取价格歧视的策略———对不同收入等级的消费者开发不同的房地产并对不同的人群设定不同的价格，这样才能实现房地产开发商的目标即获取尽可能多的利益。从宏观角度分析在这里采取房地产的竣工面积作为房地产市场供给因素。需求因素：房地产的需求主要分为自住需求和投资需求两部分。从自住需求来看，主要的影响因素为家庭收入水平，同时由于房地产买卖需要的资金较多所以很多人就选择.--向银行贷款，借贷又会有利率，因此，利率水平也是影响自住需求的一个重要因素。而从投资需求来看，房地产作为一项家庭最重要的固定资产，其购买者必然有动机将其作为一项长期投资产品，而影响房地产作为投资产品的，需求因素主要有收入水平、利率水平及对未来市场的预期。2.宏观经济和政策环境：与一般商品市场不同，房地产市场极易受到宏观经济环境的影响，宏观经济环境又可以分为宏观市场环境及宏观政策环境。宏观市场环境包括货币供给量、通货膨胀水平、经济增长率。而宏观政策环境则包括国家的相关调控政策如土地政策、信贷政策、税收政策等等。宏观经济环境的任何细微变化，都会在房地产市场中得到放大，无论是实际效果还是心理效应，都可能使得房地产价格发生很大的波动。突出体现在房地产救市与否的问题。应该看到，决策层充分理解一个健康有序的房地产市场的大局意义。中共中央、国务院上月召开的有关会议就明确提出，要保持房地产市场稳定。其含义在于，无论房价的暴涨，或者暴跌，都有害于房地产市场的稳定，因此，保持房地产市场稳定，也就是要防止房价大起大落。但这并不是说，房地产市场不能有波动，不能有调整。相反，必要的调整，或者说，必要的挤压泡沫，是“刮骨疗伤”，是稳定房地产市场的必由之路。2010年国土资源部公告中专题提出：“土地参与房地产调控”：为加强和改善房地产调控，提高调控的针对性和有效性，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等规范性文件，突出计划引导，强化以保障性安居工程为重点的住房供计划编制和实施；突出改革创新，坚持和完善招拍挂制度；突出严格监管，狠抓违法违规房地产用地的清.--查；突出信息公开，加强对房地产市场的预期引导。2010年，全国30个省（区、市，除西藏、新疆生产建设兵团外）住房供地计划供应量为184749公顷，三类住房（保障性住房、棚户区改造用房和中小套型普通商品住房）用地量占计划供应总量的77%。其中，保障性住房用地24454公顷，与去年相比增加一倍多，确保了中央确定的580万套保障性安居工程的顺利落地。（摘自2010年《国土资源部公告》）可见，宏观经济和政策环境是研究房地产价格变动不容忽视的一个因素。选取的宏观经济环境指标为通货膨胀率、货币供应量和长期贷款利率相关宏观经济数据如下表所示：表1其中：Y———房屋平均销售价格（元/平方米）；X1———城镇居民家庭人均可支配收入（元）；X2———竣工房屋面积（亿平方米）；X3———居民消费价格指数（1978=100）；X4———货币供应量（亿元）；X5———城镇居民消费水平（元/每人每年）；.--X6———长期贷款利率（五年以上）。3.地价对房地产价格的影响：随着...
