西安项目产品定位报告（讨论稿）二零零五年十月报告关注点西安市国民经济年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。西安市人均GDP（04年：1832.16美元）介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。以人均GDP12%的年平均增长速度，西安市人均GDP达到8000美元约需15年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投资潜力。区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。西安楼市处于快速发展的前期阶段投资额呈现逐年递增的态势，其中2004年增幅比例为25%。商品房施工面积、竣工面积、销售面积处于平稳增长态势，竣工面积略大于销售面积商品房价格一直呈现稳步上升态势。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅达22.3%预测常量需求量：至2020年西安市商品住宅潜在需求约在439万平方米/年整体楼市供大于求格局、局部结构性不均衡问题仍会延续，即低、中档产品供求关系供大于求，而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局。其中04年供（600万平米）、求（500万平米）区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形成区域重点项目供给主体产品是价格在3200-3600元/m²、面积在121-140平米、户型为3/2/2（53%）的产品。区域滞销的产品为160㎡以上的四房和230㎡以上的复式住宅。症结为总价高、功能设计不合理、通风采光性差。区域需求主要产品单价在2500－3500元/平方米的面积在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。项目目标客源定位——一群来自高新区、南郊区域（长安区）以及城西（近高新区）的以自住为主的科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及政府部门工作人员。项目定位：颐景园系列-现代生态园林住宅户型面积及配比户型比例一房一厅一卫（60平方米左右）8%二房二厅一卫（80－100平方米）35%三房二厅二卫（110-135平方米）50%三房二厅二卫（135－150平方米）5%四房二厅二卫（150平方米以上）2%商业设置：10000平米的SHOPPINGMALL商业市场的空白、资源的向心聚集，商业与住宅的联动（提高整体入住率、社区成熟度）、打造“区域商业中心”土地增值、价格跳跃式增长，实现二、三期利润最大化集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点-新的利润增长点水景营造总体沿用颐景园的原有手法，而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪盛时代华城等的相关措施目录一、西安基本概况..........................................................................................................................11、地理位置............................................................................................................................12、气候....................................................................................................................................13、人口....................................................................................................................................14、经济水平............................................................................................................................26、区域规划情况....................................................................................................................3二、西安市房地产业发展分析.......................................................................................................51、房地产发展各项指标分析.................................................................................................52、房地产未来量预测............................................................................................................73、西安楼市区域...
