第1页共29页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共29页开发模式、选地思考、成本分析及土地竞购实务——周勇主持人：大家下午好，房地产开发的前期如何拿地、选地及开发模式的选择，还有开发成本的控制，这些问题都是开发商所关注的问题，今天非常高兴的请到了广州本日TUT公司总经理周勇先生为我们讲授这次课程。周勇：谢谢大家。今天我给大家讲的内容就是开发模式、选地思考、成本分析及土地竞购实务。从标题来看我觉得很重要的方式，今天主要是讲选地思考，实际上这是教给大家选地的方法论。通过我们如何进行选地的思考，解决我们实际的操作问题，因为我们在选地的时候都要经过很多的思考，结合我自己的经验和我自己的操作实践，到这儿来很重要的一点就是和大家共同的交流。我讲课的特点是用很多时间把答案、题目、过程教给大家，你们自己去思考，我只讲方法论，因为房地产操作千变万化，只要我们掌握了方法论就可以以不变应万变。从房地产的开发模式来讲，我列了五个开发模式，反映了房地产发展的历史，房地产最早开发是传统的由小到大，很多房地产的开发实际上也和城市建设连在一起的，比方说很多城市建设由于缺乏资金，让一些工程队或者建筑公司他们帮着城市修路，修一些公建的设施，然后城市就把一块土地作为补偿给他们，早期很多都是这样的形式。传统的开发我们过去叫做套现开发、短线开发，这种传统的开发从城市的规划战略布局来讲是不够的，层次是很低的，所以导致了很多城市的开发无序现象。开发到后来这些小的房地产商不断地在发展，不断地在壮大，他们由小到大，最后到联合，就叫做合作开发，进行企业之间的合作，进行资源之间的合作，比如说有些企业有资源，但是可能缺乏资金或者缺乏品牌，这样的企业就可以走联合开发的道路，这是第二阶段。第2页共29页第1页共29页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共29页在过程当中凸现了一种开发叫做品牌开发，品牌开发一种是以产品品牌为先导的开发，比如最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一个很独特的产品带动他企业的品牌，比如说张宝的苹果社区，还有一种现象就是企业的品牌，比如说万科，它是以企业的形象带动产品，统帅产品，比如说中海。到了第四个阶段我们叫做统筹开发，所谓的统筹开发就是一个很大的发展商拥有很大的资源，比如说1000亩地以上，这些资源在短期里边无法由一个发展商独资承受它的开发量，比如说有2000亩地，我举的紫薇就是西安的紫薇田园都市，它大概有100万平方米的开发量，100万平方米的开发量如果放在一个省会城市大概要开发10年，如果采取串联的方法开发，就是一个省会的城市它每年的销售量，作为房地产商来说，如果他能卖到10万平方米，这个房地产的标准就是很优秀的，所以按照100万算的话，它在一个省会城市要卖10年，这个时候就要引入并联开发，要把很多企业通过某一个品牌的号召力统帅起来，统一规划，统一实施，统一销售，统一经营，在这样的状况下我们叫做统筹开发。最早阶段是引资开发，我没有确切的资料，据说顺驰在这一两年当中它的品牌凸现是飞速的，这种情况下它哪来的资金？很可能有海外的基金介入，因为现在海外的基金都瞄准了中国的开放，瞄准了中国经济飞速的发展，但是外资进入中国是要有指标的，不能盲目的有多少钱就进来多少钱，不行，我们国家要配给外资粮票，像过去的情况，这种情况下有多种渠道可以把外资引进，项目引进或者说在海外注册一个上市公司，一起引进外资。外资现在引进的条件是非常优惠的，因为很多外资在赌我们人民币的升值，比如说他们碰到一个好的项目，把钱贷给你，大概是0.6的利息率，贷给你以后他不跟你参与股东的分红，跟你签一个协议，比如说在6年之内你把钱还给我就行了，在这个期间他们可能想象到人民币在6年左右的时间里会升值，他就通过套汇的原则，比如现在是人民币1：8.2美金，到时候人民币可能就变成6块人民币可以换1美金了，实际上它的利润就在一进一出上，所以在银行利息这块他不损失，还拿到了一块利润，很多基金就是虎视眈眈的瞄准了中国经济快速发展的大市场，这是引资开发。我从...
